Se informa que los jóvenes se están viendo excluidos de las comunidades rurales debido al aumento de los costos de la vivienda. Las estadísticas oficiales de Inglaterra muestran que la asequibilidad en las zonas rurales del país es peor que en los pueblos y ciudades, excluyendo Londres. En 2021, incluso las casas más baratas de las zonas rurales cuestan alrededor de 9,2 veces más que los ingresos de los trabajadores peor pagados. En las zonas urbanas, era ocho veces más.
Desde el Brexit, ha habido un aumento en el número de propietarios que transfieren viviendas de alquiler a largo plazo a alquileres a corto plazo en plataformas como Airbnb, en un intento por sacar provecho del creciente mercado de vacaciones en casa. La COVID ha aumentado el atractivo de la vida rural y cada vez más personas compran segundas viviendas. La asequibilidad ha empeorado desde 2020.
Estas presiones recientes han acentuado las tendencias de décadas de contraurbanización general y demanda de viviendas rurales que mis colegas y yo analizamos en nuestro libro de 2022, Village Housing.
Una combinación de limitaciones de planificación y presiones de la demanda externa, centradas en las aldeas y aldeas más pequeñas, está impulsando las expectativas sobre los precios de la tierra y dificultando la construcción de viviendas asequibles. Los valores de la tierra pertenecen a las comunidades que los crean. Es necesario encontrar una manera de fijar el costo de la tierra a un precio que respalde la entrega de viviendas asequibles en zonas rurales.
Las autoridades de planificación rural operan en gran medida según la lógica de que las necesidades de vivienda y servicios pueden satisfacerse más eficazmente en las ciudades que en el campo. Generalmente responden al aumento de la demanda de vivienda en las zonas rurales asignando terrenos en centros de servicios y ciudades más grandes para nuevos desarrollos. También fijan políticas en planes locales que requieren la inclusión de viviendas asequibles en esquemas liderados por el mercado.
En las aldeas se construye mucho menos. Allí, las existencias existentes se venden gradualmente como oportunidades de inversión para personas con ingresos más ricos o para residentes estacionales y de fin de semana. Esta dinámica ejerce una presión al alza sobre los precios de la tierra.
En los pocos casos en que los sitios para el desarrollo del mercado se asignan en aldeas más pequeñas, el precio de la tierra se dispara. Las viviendas resultantes son de alta gama e inasequibles para la población local.
Es dentro de este desafiante mercado donde los proveedores registrados de viviendas sociales y fideicomisos de tierras comunitarias, formados por grupos de residentes preocupados, intentan asegurar terrenos asequibles para viviendas asequibles a través del llamado enfoque de "sitio rural de excepción".
Desde 1991, las comunidades han podido trabajar con socios para obtener permisos de planificación excepcionales para viviendas asequibles en pequeñas parcelas de tierra no asignadas (suficientes para hasta una docena de viviendas, dependiendo de la magnitud de la necesidad local comprobada) en las que no se otorgaría permiso para viviendas. normalmente se concederá.
Lograr que un propietario acepte que esto es una "excepción" a la planificación normal (y no una asignación regular) es un obstáculo clave. El propietario debe aceptar vender las parcelas a un precio que respalde la asequibilidad.
Desde 2012, los sitios de excepción han podido incluir viviendas de mercado, cuya función es apoyar la viabilidad del proyecto en un contexto de caída de las tasas de subvención. Esas subvenciones se canalizan a proveedores registrados por Homes England, una agencia gubernamental patrocinada por el Departamento de Nivelación, Vivienda y Comunidades. El gobierno ha estado apuntando al desarrollo sin subvenciones, con la ayuda del mercado, aunque los sitios de excepción generalmente necesitan algunas subvenciones para lograr viabilidad.
Pero la inclusión de viviendas comerciales en sitios rurales excepcionales tiene un costo. Las expectativas de precios de los propietarios aumentan, lo que eleva el precio pagado por la tierra y significa que se necesita un componente cada vez mayor del mercado de viviendas para subsidiar cruzadamente el elemento asequible. Los desarrollos más grandes que incluyan más viviendas en venta y relativamente menos viviendas asequibles para las necesidades locales no obtendrán el mismo nivel de apoyo comunitario.
Las amenazas a la viabilidad de los sitios rurales de excepción, en gran parte debido al aumento de los costos de la tierra, significan que las comunidades corren el riesgo de perder una fuente fundamental de viviendas asequibles en aldeas que de otro modo serían inasequibles. La pregunta es qué se puede hacer al respecto.
El aumento de las tasas de subvención permitiría a los proveedores de viviendas sociales (o a los contribuyentes) soportar mayores costos de tierra. Pero nuestra investigación señala que es poco probable que esto suceda dadas las limitaciones de financiación pública y la preferencia de los gobiernos por el apoyo del mercado. Y en cualquier caso, la justicia de tal enfoque (que los contribuyentes efectivamente subsidien las extracciones de rentas de los terratenientes) es cuestionable.
Un enfoque más justo sería fijar el costo del terreno a un precio que respalde una variedad de tipos de viviendas asequibles. Esa solución se puede lograr estableciendo un precio consultivo para los sitios rurales de excepción en la política de planificación nacional o, cuando un precio consultivo no fomente la venta, utilizando poderes de compra obligatoria simplificados y remodelados para convertir la tierra en propiedad pública. La experiencia en otras partes del Reino Unido muestra que la perspectiva de una compra forzosa suele ser suficiente para animar a los propietarios a vender.
Nuestra investigación ha demostrado que el precio de la tierra que normalmente respalda la asequibilidad en sitios rurales excepcionales es de £ 10 000 por parcela. Suponiendo una densidad de valoración de 35 viviendas por hectárea, esta cifra es muy superior al valor agrícola (600 libras esterlinas para una parcela de tamaño similar), pero muy inferior al valor residencial total (150.000 libras esterlinas, digamos, en el sur de Cambridgeshire).
Algunos propietarios aceptarán un precio que respalde la asequibilidad, motivados por el deseo de ayudar a sus comunidades. Otros se resistirán a la venta a cualquier precio inferior al valor residencial total. Sin embargo, en este momento se está dejando demasiado en manos del mercado.
Las autoridades locales necesitan poder para convertir pequeñas parcelas de tierra en propiedad pública, rápidamente y a un precio asequible. Esto permitiría a los proveedores registrados y a los fideicomisos de tierras comunitarias, y también a los ayuntamientos, adaptar sus programas de construcción a la escala de necesidad de viviendas rurales.
Proporcionado por The Conversation
Este artículo se vuelve a publicar desde The Conversation bajo una licencia Creative Commons. Lea el artículo original. 
