La conveniencia y certeza de las ofertas totalmente en efectivo atraen tanto a los vendedores que pagan en promedio un 10% menos que los compradores de hipotecas, según un nuevo estudio de la Escuela de Administración Rady de la Universidad de California en San Diego.

"Cuando los vendedores aceptan una oferta hipotecaria, esto conlleva un riesgo", afirmó Michael Reher, coautor del estudio y profesor asistente de finanzas en la Rady School of Management.

"Existe el riesgo de que el acuerdo fracase porque hay un prestamista hipotecario externo que necesita aprobar el préstamo para el prestatario y hay otras salvedades, como emitir la tasación o la inspección, razón por la cual alrededor del 10% de las transacciones fracasan. cuando el comprador paga con una hipoteca encontramos que los vendedores están dispuestos a dejar dinero sobre la mesa para evitar el riesgo."

El estudio, titulado "The Mortgage-Cash Premium Puzzle", que aparece en el Journal of Finance , encuentra que si bien el 10% es la diferencia promedio entre compradores con hipoteca y en efectivo, no necesariamente se aplica a todos los compradores que necesitan comprar una casa con un préstamo. Por ejemplo, los compradores de hipotecas con un perfil de endeudamiento relativamente bueno pagan sólo un 6% más que los compradores en efectivo, especialmente si la venta se lleva a cabo en un área donde la mayoría de las transacciones inmobiliarias tienen éxito.

En áreas donde puede haber más compradores de bajos ingresos y las transacciones hipotecarias conllevan un mayor riesgo, un comprador de hipoteca puede esperar pagar hasta un 17 % más, si el vendedor tiene una oferta competitiva de un comprador que paga totalmente en efectivo.

"Teniendo en cuenta que alrededor de un tercio de las compras de viviendas se realizan exclusivamente en efectivo, estas diferencias son muy relevantes para los participantes del mercado inmobiliario", afirmó Rossen Valkanov, coautor del estudio y profesor de finanzas de la Escuela Rady.

Añadió que comprender el "descuento por pronto pago" en el sector inmobiliario es importante porque resalta la fricción entre compradores y vendedores de hipotecas.

"En términos de política, los contribuyentes estadounidenses subsidian 8 billones de dólares en hipotecas para promover la propiedad de vivienda", dijo Valkanov. "Si los formuladores de políticas facilitaran a los compradores de hipotecas cerrar el depósito en garantía, podría ser una ruta más rentable para promover la propiedad de vivienda que subsidiar las hipotecas para los compradores de vivienda por primera vez".

Un ejemplo de cómo reducir la fricción entre compradores y vendedores de hipotecas podría ser reducir el grado de "ambigüedad" sobre el proceso de venta de viviendas, desde el punto de vista de los vendedores de viviendas. Esto podría lograrse exigiendo a los agentes inmobiliarios que se aseguren de que los vendedores de viviendas estén bien informados sobre la cantidad de riesgo y el momento de cierre al aceptar una oferta en efectivo frente a una oferta hipotecaria.

"En el momento en que se presenta una oferta hipotecaria, un agente inmobiliario puede revelar una estadística fácil de entender, como por ejemplo:'en los últimos 12 meses, el 97% de las ofertas hipotecarias resultaron en una venta después de 60 días'", dijo Valkanov. .

Las implicaciones de que un mercado inmobiliario líquido supere a muchos compradores primerizos

La mayoría de los compradores de vivienda por primera vez tienen que financiar la compra con una hipoteca y el "descuento por pronto pago" del 10% que reciben los compradores en efectivo representa otro obstáculo en un mercado inmobiliario competitivo. En California, por ejemplo, donde el inventario es bajo, la edad promedio del propietario de una vivienda por primera vez es ahora casi una década mayor en comparación con la década de 1980.

Pero tiene otras implicaciones para el sector inmobiliario. El aumento de compradores con bolsillos más profundos que eligen financiar casas con efectivo debido a tasas de interés más altas también equivale a que un mayor número de compradores posiblemente obtengan bienes raíces a precios inferiores al valor real de la propiedad. Por lo tanto, un mercado inmobiliario líquido con más compradores que pagan en efectivo puede erosionar el valor de los bienes raíces como vehículo de ahorro, señalan los autores.

Reher y Valkanov se embarcaron en el estudio después de que ambos experimentaran el rechazo de ofertas hipotecarias para viviendas porque los vendedores optaron por una oferta totalmente en efectivo.

Replicaron los hallazgos en tres estudios diferentes y el primero evaluó datos de 2 millones de ventas de viviendas en más del 90% de los condados de EE. UU. entre 1980 y 2017. Los datos de las oficinas de registro de los condados revelaron que los compradores de hipotecas pagaron en promedio un 11% más que todos- compradores en efectivo.

El segundo estudio utilizó datos de Redfin que proporcionaron a los autores información sobre más de 20,000 ventas de viviendas, así como ofertas de viviendas vendidas entre 2013 y 2021. Este conjunto de datos reveló que los compradores de hipotecas pagaron un 8% más que los compradores en efectivo. /P>

El tercer estudio implicó una encuesta experimental diseñada por los autores en la que pidieron a 3000 propietarios independientes que imaginaran escenarios en los que tenían que vender su casa y recibían dos ofertas competitivas:una de un comprador de hipoteca y otra de un comprador en efectivo.

Las respuestas revelaron que los participantes sólo aceptarían las ofertas de los compradores de hipotecas si hubieran pagado en promedio un 10% más que el comprador en efectivo.