El Gabinete Nacional anunció una moratoria de los desalojos hace poco más de una semana en respuesta a la pandemia de COVID-19. Como han tratado de aclarar los ministros y comentaristas del gobierno, Su objetivo es sólo detener los desalojos, no los pagos de alquiler. Pero las repentinas pérdidas de empleos e ingresos significan que muchos hogares no pueden seguir pagando los alquileres anteriores a la crisis.

Los inquilinos buscan reducciones de alquiler o exenciones de sus propietarios, con resultados inquietantemente mixtos. Es hora de que los gobiernos intervengan y resuelvan el problema, al exigir legalmente reducciones de alquiler en todos los ámbitos.

Un análisis reciente de las finanzas de los hogares de inquilinos y propietarios muestra claramente que este último grupo está mucho mejor ubicado para recibir un golpe financiero de esta pandemia.

Hasta ahora, el primer ministro ha animado a los inquilinos y propietarios a hacer arreglos individuales. En ausencia de una guía gubernamental, Los representantes de los agentes y de los inquilinos están de acuerdo en esto:la situación es un desastre.

Algunos propietarios y agentes responden con simpatía. Otros dudan las reducciones voluntarias aparentemente cautelosas pueden anular su seguro. Algunos insisten en el pago completo, o incluso aumentar los alquileres. Y algunos aconsejaban a los inquilinos que recurrieran a su jubilación para pagar el alquiler, hasta que ASIC les advirtió que no lo hicieran.

¿Por qué debería intervenir el gobierno?

Ayer el Gabinete Nacional abordó los arrendamientos comerciales, pero de nuevo dejó de lado los arrendamientos residenciales. Está dentro del poder de los gobiernos estatales y territoriales solucionar este desorden. Podrían legislar para reducir los alquileres a una fracción de los alquileres actuales oa cero, una suspensión completa de las obligaciones de alquiler durante la duración declarada de la pandemia.

Con la cooperación del gobierno federal, el interés hipotecario podría recibir el mismo tratamiento:reducción o suspensión obligatoria por la pandemia, con amortizaciones de principal diferidas.

Ésta es la respuesta adecuada a la peculiar naturaleza de esta crisis. El punto clave aquí es que el gobierno está reprimiendo deliberadamente la actividad económica para prevenir la transmisión del virus. Con los ingresos de los hogares muy reducidos y los gobiernos tratando de completarlos con nuevos pagos, también tiene sentido reducir las salidas de los hogares.

Una mirada a las finanzas del arrendatario y del arrendador

Los mayores gastos domésticos que se deben reducir son el alquiler y los intereses. Aquí hay un breve resumen de los ingresos y salidas en el sector de alquiler privado australiano:utilizando las últimas cifras disponibles del ABS, la ATO, la Comisión de Productividad y el análisis detallado de rondas anteriores de datos el año pasado por Kath Hulse, Margaret Reynolds y yo.

Aproximadamente 2,5 millones de hogares australianos alquilan de forma privada. Un poco más de la mitad se encuentra en el 40% inferior de los hogares por ingresos. Aproximadamente un tercio son hogares de bajos ingresos que pagan más del 30% de sus ingresos en alquiler, y eso es antes de las pérdidas de ingresos de COVID-19.

Los inquilinos privados pagan alrededor de 43.000 millones de dólares australianos al año en alquiler a otro, grupo más pequeño de hogares:los 1,3 millones de hogares de propietarios de Australia.

Un poco más de la mitad de esos ingresos por alquiler, A $ 22 mil millones, fluye de nuevo a los bancos, como pagos de intereses sobre préstamos de inversión. Para el 60% de los propietarios, la salida de intereses, más otros gastos relacionados con la propiedad, es mayor que sus ingresos por alquiler:están orientados negativamente. Para ellos, los ingresos por alquiler no se trata de poner comida en la mesa; está financiando parcialmente su inversión o especulación inmobiliaria.

Este grupo orientado negativamente recibe altos ingresos del trabajo y otras fuentes. Dejando de lado sus pérdidas netas de alquiler, tienen una renta imponible anual promedio de aproximadamente 94 dólares australianos, 000, frente a 54 dólares australianos, 000 para no propietarios. Los otros ingresos de los propietarios pueden haber sufrido un impacto de COVID-19, pero las ocupaciones más comunes para este grupo:gerentes generales, enfermeras registradas y contadores, probablemente les haya ido mejor que a los trabajadores ocasionales y de conciertos.

Los propietarios que obtienen un ingreso neto positivo por alquiler en su mayoría también reciben otros ingresos. Su ingreso imponible anual promedio es de 66 dólares australianos, 000 antes de que se agregue el alquiler neto.

Unos relativamente pocos propietarios, dieciséis%, tienen edad posterior a la jubilación. Bien pueden depender de los ingresos por alquiler para el consumo, pero, de media, ellos son ricos, con casi A $ 3 millones en riqueza neta.

Un último punto sobre los propietarios:es más probable que tengan una pareja que los que no lo son. Presumiblemente, luego, tienen acceso a recursos compartidos cuando los tiempos son difíciles. El ingreso familiar disponible promedio para los propietarios es de 135 dólares australianos, 000 al año, frente a 82 dólares australianos, 000 para no propietarios.

Entonces, ¿Se redujeron las salidas de alquiler de los inquilinos? Los hogares de propietarios están relativamente bien posicionados para soportar una reducción en sus ingresos por alquiler.

Cómo aliviar la carga de los propietarios

Los propietarios lo harían, por supuesto, también quieren reducir sus propias salidas. Probablemente ya lo hayan hecho, porque la pandemia ha cerrado muchas oportunidades de gasto discrecional.

Otra salida, los A $ 3 mil millones al año que gastan en agentes inmobiliarios, también se reduciría, porque los honorarios de los agentes se calculan principalmente como una proporción del alquiler. Esto causaría dolor a los agentes, pero muchas de sus actividades:inspeccionar propiedades, Manejo de procedimientos de desalojo, realizar campañas de marketing, no son necesarias en una pandemia. Los pagos de JobKeeper podrían respaldar sus negocios.

El mayor dolor sería la salida de intereses. Pero reduzcamos o suspendamos el interés también, tanto para propietarios ocupantes como para propietarios. Esto reduciría los ingresos de los bancos, lo que tendría un problema cuando vencen sus propias obligaciones con los donantes en su totalidad.

Y en ese momento podría tener lugar una negociación realmente útil entre los bancos y el gobierno australiano. Podrían "sentarse, hablar entre ellos y resolver esto ", como el primer ministro ha sugerido a millones de personas, para mantener las finanzas en funcionamiento, a cambio de un servicio reformado y una participación de capital público.

En tiempos ordinarios las rentas y los intereses tienen un papel controvertido en la economía. Extraen valor de los actores productivos de la economía en beneficio de los propietarios de propiedades y activos financieros, y son objeto de especulación. Pero, como observa el economista político David Harvey, también tienen un papel de coordinación que impulsa la competencia y la producción futura.

Pero estos no son tiempos normales. Por el momento, por lo menos, no necesitamos el alquiler para coordinar lo que debe hacer la economía. Necesitamos producir lo esencial y cualquier otra cosa que se pueda hacer de manera segura en casa, con el resto de producción en hibernación. Y debemos asegurarnos de que los hogares retengan suficientes ingresos para lo esencial, con reducciones en los ingresos compartidos equitativamente.

Este artículo se vuelve a publicar de The Conversation con una licencia de Creative Commons. Lea el artículo original.