Una noticia reciente sobre la radical nueva ley de vivienda de Nueva Zelanda y si tales medidas podrían funcionar en Canadá implica que el aumento de los precios de la vivienda se debe a la falta de oferta.

En su plataforma electoral, el partido Liberal propuso invertir $4 mil millones en un acelerador de oferta municipal destinado a construir más viviendas. Este es el enfoque equivocado.

Si los formuladores de políticas y el gobierno recién reelegido quieren mejorar la asequibilidad de la vivienda y la capacidad de las familias jóvenes para convertirse en propietarios, deben centrar su atención en el principal impulsor de los aumentos de precios:la demanda sobrecargada, instigada por la vaca sagrada. de no tributación de las ganancias de capital en una residencia principal.

Un coro de voces, desde economistas bancarios hasta la industria de bienes raíces, perpetúa el argumento de que la causa principal del aumento vertiginoso de los precios de la vivienda es la falta de oferta. Este punto de vista se ha reforzado en los informes de los medios y se ha enfatizado en plataformas electorales recientes.

Esta visión de "falta de oferta" se basa en los libros de texto básicos de Economía 101, donde, utilizando el ejemplo de los widgets y una simple curva de oferta y demanda, un aumento en la oferta provoca una reducción en el precio.

Pero las casas no son artilugios. Son entidades únicas, tanto una necesidad básica como, cada vez más, un producto de inversión. También tienen una ubicación fija y sus valores reflejan los atributos de los lugares que los compradores valoran y por los que están dispuestos a pagar una prima.

Las casas superan a los hogares

A nivel nacional, entre 2006 y 2016, Canadá agregó 1,636 millones de hogares y construyó 1,919 millones de viviendas nuevas, según datos de la Corporación de Hipotecas y Vivienda de Canadá y del Censo. Entonces, en promedio, se construyeron casi 30,000 viviendas adicionales cada año en comparación con el aumento en el número de hogares.

En Vancouver, la nueva construcción superó el crecimiento de los hogares en un 19 por ciento. En Toronto fue del uno por ciento, y Ottawa no alcanzó el crecimiento de los hogares en un cuatro por ciento.

Entonces, en teoría, entre 2006 y 2016, deberíamos haber visto el mayor crecimiento de precios en Ottawa y una menor presión de precios en Vancouver. Pero los precios aumentaron un 93 por ciento y un 96 por ciento en Vancouver y Toronto respectivamente, pero solo un 47 por ciento en Ottawa.

El suministro insuficiente puede ser un factor contribuyente, especialmente en ciudades donde el crecimiento de los hogares supera la construcción de viviendas nuevas, pero no es la causa principal ni la más importante.

La causa más importante es la demanda, y no solo la cantidad de demanda, sino también la calidad de la demanda.

En las últimas décadas, hemos visto un nuevo fenómeno de demanda sobrecargada creada por hogares que tienen un capital acumulado sustancial de la apreciación persistente en el valor de sus viviendas, combinado con un fuerte crecimiento de los ingresos y tasas hipotecarias históricamente bajas y en declive.

Propietarios de viviendas intercambian

En Canadá, vendemos aproximadamente 700 000 viviendas por año a través de reventas además de viviendas de nueva construcción. Hay 14 millones de hogares, por lo que esto representa solo el cinco por ciento de todos los hogares.

Muchos de estos compradores son propietarios existentes que están negociando. Solo entre un cuarto y un tercio de los compradores son compradores por primera vez (la mayoría en niveles de ingresos más altos y con ayuda de los padres). Es el grupo más grande, los compradores que están comprando, el que tiene la capacidad de pagar estos altos precios. Ciertamente, un pequeño porcentaje de ellos también pueden ser compradores extranjeros y algunos son inversionistas, pero la mayoría son solo hogares regulares.

Muchos propietarios existentes tienen ingresos muy por encima de la mediana. También han aumentado sustancialmente el poder adquisitivo de las tasas de interés históricamente bajas y una riqueza sustancial de las ganancias inesperadas no ganadas creadas por años de aumento de precios.

Más significativamente, socavan el concepto de que la oferta adicional detendrá o ralentizará la tasa de aumento de precios. Todas las ciudades tienen propiedades codiciadas en barrios deseados, a menudo viviendas antiguas y modestas en lotes considerables. Debido a la ubicación privilegiada, las casas, por ejemplo, en el centro de la ciudad de Vancouver podrían venderse entre $ 2 millones y $ 3 millones o en Ottawa quizás por $ 800,000.

Los desarrolladores a menudo compran esos lotes, demuelen la casa existente y la reemplazan con dos o tres casas nuevas contemporáneas. El precio reflejará los valores que los consumidores atribuyen a esa área, superando inevitablemente el precio original de la vivienda.

El papel de los desarrolladores

En el centro de Ottawa, por ejemplo, las casas modestas existentes se están comprando por $ 600,000 a $ 700,000, se demuelen y se reemplazan con una semi y cada lado se vende por $ 1.2 a $ 1.4 millones.

Lo mismo está ocurriendo en todo el país, con casas nuevas a precios muy por encima, hasta el doble, de lo que habría sido el precio de la casa existente. Esa casa más antigua habría sido moderadamente asequible para una familia joven si el desarrollador no los hubiera superado.

Claramente, esta forma de intensificación (la rezonificación de los barrios unifamiliares exclusivos) y la oferta ampliada no harán nada para detener o frenar el crecimiento de los precios, especialmente dada la demanda de compradores con riqueza acumulada que buscan propiedades en estos lugares. Más oferta, por lo tanto, no significa precios más bajos.

Entonces, si el poder adquisitivo de la vivienda sobrealimentado está elevando los precios de la vivienda, no la oferta insuficiente, entonces la respuesta política necesaria debe apuntar a detener o suprimir esta demanda confiscando parte de la ganancia inesperada de la apreciación acumulada.

Esto significa asumir el impuesto de la vaca sagrada de las ganancias de capital en las viviendas:los canadienses más jóvenes se lo agradecerán e incluso pueden votar por el partido que tenga las agallas para hacerlo.