Los hogares estadounidenses tienen la mayor parte de su riqueza en ahorros para la jubilación (33 por ciento) y en el valor líquido de su vivienda (29 por ciento). De eso, el valor acumulado de la vivienda superó los 25 billones de dólares, según los últimos datos de la Reserva Federal. No es de extrañar que los propietarios de viviendas con deudas hipotecarias detestan renunciar a sus viviendas en ejecuciones hipotecarias y pueden desafiar la lógica financiera para evitar el incumplimiento de pago de sus préstamos.

Investigaciones recientes sobre incumplimientos de pago de hipotecas muestran que los prestatarios de préstamos hipotecarios a menudo continúan haciendo pagos de hipoteca incluso cuando están gravemente bajo el agua, donde el monto del préstamo excede el valor de su casa. "Los propietarios de viviendas otorgan un valor muy alto a permanecer en sus hogares, a veces a un gran costo para ellos al seguir pagando la hipoteca, gastando dinero bueno en dinero malo", dijo el profesor de Bienes Raíces de Wharton Benjamin Keys. Además del costo financiero del incumplimiento, los prestatarios también enfrentan "un componente moral" en términos de un estigma asociado con el incumplimiento y los costos de mudanza, explicó.

Naturalmente, los propietarios son reacios a publicar sus casas como garantía. Por primera vez, un artículo de investigación titulado "El costo de la garantía del consumidor:evidencia de la acumulación" de expertos de Wharton y otros lugares ha capturado el grado de esa aversión entre los propietarios de viviendas a publicar sus casas como garantía. Keys fue coautor del artículo con Benjamin L. Collier y Cameron Ellis, ambos profesores de gestión de riesgos, seguros y atención médica en la Escuela de Negocios Fox de la Universidad de Temple; Collier también es investigador de Wharton.

No es posible determinar ese grado de "aversión a las garantías" a partir de los datos sobre la deuda hipotecaria porque la mayoría de los préstamos hipotecarios requieren garantías de alguna forma, señaló Keys. Puso eso en contexto:aproximadamente el 80 por ciento de toda la deuda de los hogares en los EE. UU. está garantizada, y los bienes raíces garantizan alrededor del 90 por ciento de estos préstamos.

Los investigadores superaron ese obstáculo al encontrar un proxy útil en los datos del programa Federal de Préstamos por Desastre, que otorga préstamos subsidiados a hogares que han experimentado un desastre natural (por ejemplo, huracanes, tornados, incendios forestales) para la reparación de daños a su residencia principal y la reposición de pertenencias destruidas. Bajo el programa, aquellos que piden prestado más de $25,000 tienen que publicar su residencia principal como garantía. "Esta configuración única funciona como un cuasi-experimento perfecto para aislar el valor de la garantía de los propietarios", dijo Keys.

Grado de aversión colateral

El análisis de los datos del programa Federal de Préstamos por Desastre mostró "cuánto odian los prestatarios publicar garantías", señaló Keys. La investigación encontró que el 30 por ciento de todos los prestatarios se "agruparon" en el umbral sin garantía de $25,000; los préstamos más grandes que eso les obligaron a poner sus casas como garantía.

El análisis estimó el grado medio de aversión a las garantías en un 40 por ciento:cuando el umbral es de $25 000, la mitad de los prestatarios que eran elegibles para pedir prestados $40 000 tomaron prestados solo $25 000, renunciando a $15 000 en crédito subsidiado. "Incluso los propietarios de viviendas que actualmente están bajo el agua, y no perderían ningún capital si incumplieran, comúnmente se amontonan en el umbral sin garantía", dijo Keys. "Los costos financieros del incumplimiento y los costos morales del incumplimiento son los mismos independientemente del uso de la garantía, por lo que lo único que varía en el umbral es el miedo a ser expulsado de sus hogares".

Los datos cubrieron tres períodos del programa de Préstamos Federales por Desastre entre 2005 y 2018, durante los cuales el monto máximo del préstamo sin garantía aumentó de $10,000 a $25,000. Para el período 2014-2018, el 33 por ciento de los prestatarios optaron por un préstamo de $25,000, aunque muchos calificaron para montos de préstamos subsidiados sustancialmente mayores.

"Al sumar la aversión a las garantías para todos los agrupadores, estimamos que los prestatarios han renunciado a más de $1,100 millones en créditos subsidiados de este programa federal para evitar pagar garantías", dijo Keys. "Eso es mucho crédito barato perdido".

Keys aclaró que solo porque el 33 por ciento de los prestatarios se amontonan en el umbral, no significa que otros no sean reacios. "Simplemente, los beneficios de la garantía superan los costos de agrupar tomando un préstamo subsidiado más pequeño".

El documento también encontró que las tasas de incumplimiento caen un 35 por ciento cuando los préstamos están garantizados. "Esa gran magnitud es similar a mejorar el puntaje crediticio de alguien en 100 puntos en términos de incumplimiento previsto", dijo Keys.

Conclusiones para los formuladores de políticas

Una conclusión del documento para los formuladores de políticas es la opción de fijar precios diferenciales para los préstamos garantizados y no garantizados. "En un mercado privado, esperaríamos que las fuerzas competitivas exijan que los prestamistas ofrezcan a los consumidores algo a cambio de publicar su casa como garantía", dijo Keys. "Dadas las grandes diferencias en el incumplimiento, esperaríamos que los prestamistas pudieran permitirse, sobre una base ajustada al riesgo, reducir la tasa de interés para aquellos que ofrecen garantías. Esto es lo que esperaría, si es más fácil cobrar la deuda de lo esperado. las pérdidas por préstamos disminuirían y las tasas de interés caerían".

Pero en el programa de Préstamos Federales por Desastre, los prestatarios no obtienen nada por publicar sus casas como garantía, por lo que, en esencia, están subsidiando de forma cruzada a los prestatarios más riesgosos que no entregan garantías, señaló Keys. "Un enfoque que podrían tomar los formuladores de políticas sería otorgar una reducción de la tasa de interés y reducir los costos de endeudamiento para aquellos que garantizan sus préstamos. Esto alentaría a más personas a presentar garantías (reduciendo el agrupamiento) y reduciría los incumplimientos en el programa incluso al otorgar préstamos más grandes. Podría ser una forma de valorar el riesgo con mayor precisión y potencialmente atraer a más personas al programa".

El estudio fue publicado por la Oficina Nacional de Investigación Económica .