Millones de hogares estadounidenses podrían volverse imposibles de vender, o podrían venderse con pérdidas significativas a sus propietarios ancianos, entre ahora y 2040, según una nueva investigación de la Universidad de Arizona.

El estudio predice que muchos baby boomers y miembros de la Generación X tendrán dificultades para vender sus casas a medida que se conviertan en solteros y nidos vacíos. El problema es que es posible que millones de millennials y miembros de la Generación Z no puedan pagar esas casas, o puede que no los quieran, optando por casas más pequeñas en comunidades transitables en lugar de suburbios distantes.

Los baby boomers son personas nacidas entre 1946 y 1964, mientras que los de la generación X nacieron entre 1965 y 1980. Los millennials nacieron entre 1981 y 1997 y los de la generación Z entre 1998 y 2015.

El estudio predice que el cambio en los comportamientos de compra de vivienda de las generaciones más jóvenes puede resultar en un exceso de viviendas que podría crecer hasta 15 millones para 2040. con los propietarios vendiendo por mucho menos de lo que pagaron, si es que pueden venderlas. La mayoría de las personas mayores podrán vender sus casas, el estudio dice, pero puede resultar especialmente difícil en los más pequeños, mercados distantes y de crecimiento lento o no.

Arthur C. Nelson, profesor de planificación urbana y desarrollo inmobiliario en el UArizona College of Architecture, Planificación y Arquitectura del Paisaje, llama a su predicción "The Great Senior Short Sale" en un artículo publicado esta semana en el Revista de política y suelo urbanos comparativos .

Experto en estudios urbanos, políticas públicas y desarrollo territorial, Nelson ha pasado gran parte de su carrera estudiando la demanda cambiante de viviendas suburbanas, desde mucho antes de la caída del mercado inmobiliario de la Gran Recesión.

Su predicción más reciente, si funciona socavaría una de las "grandes promesas" de la propiedad de vivienda para millones de personas mayores, Nelson dijo:que una casa, después de que se pague, se puede vender para ahorrar dinero para la jubilación.

"¿Qué pasa si cancela su hipoteca durante 30 años, "añadió, "y nadie compra la casa?"

El desajuste en el mercado

La predicción de Nelson proviene de la síntesis de datos de fuentes como la Oficina del Censo de EE. UU. Y el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard. El centro de Harvard es una fuente líder de datos para los académicos, el gobierno y las empresas para dar sentido a los problemas de vivienda para informar las decisiones políticas.

Nelson, usando esos datos, trazó un mapa de cómo cambiarían las edades de los propietarios de viviendas entre 2018 y 2038. Observando tres grupos de edad:mayores de 65, 35-64 y menores de 35:llegó a la proyección en el centro del estudio:que puede haber menos propietarios de viviendas menores de 65 años en 2038 que en 2018, a pesar de que la gran mayoría de las personas mayores de 65 años en 2038 serán propietarias de sus casas.

"Existe el desajuste:si los mayores de 65 años descargan sus casas, y los menores de 65 años no los compran, ¿Qué pasa con esas casas? ”, pregunta.

Nelson tiene cuidado de no exagerar sus hallazgos; millones de personas comprarán las casas que están vendiendo las generaciones mayores, él dijo.

"Pero la gran oferta es tan grande y la demanda de ellos será tan pequeña, en comparación, que habrá un problema real a partir de finales de esta década, " él dijo.

Nelson dijo que espera que el fenómeno no se revele de una vez, pero gradualmente durante las próximas dos décadas, alrededor de 500, 000 a 1 millón de hogares cada año. No es probable que tenga mucho impacto en áreas metropolitanas en crecimiento como Phoenix o Dallas, donde "el crecimiento resolverá todo tipo de problemas, " él dijo, pero importará en miles de áreas rurales y suburbanas, incluidas algunas partes de Arizona.

"Las personas que ahora poseen casas en miles de comunidades en declive pueden simplemente tener que alejarse de ellas, " él dijo.

Soluciones de política propuestas

El estudio de Nelson insta a los legisladores a tomar medidas, y ofrece algunas ideas propias.

Entre ellos se encuentra un programa en el que el gobierno federal recompraría viviendas que no se pueden vender o que podrían volverse inservibles. La Agencia Federal para el Manejo de Emergencias ya hace algo similar con las casas que han sido o pueden ser dañadas por desastres naturales.

Al asumir el costo de comprar esas casas, Nelson dijo, el gobierno podría ayudar a las personas mayores a evitar recurrir a programas federales de apoyo social después de perder sus hogares. Esos programas son costosos para los contribuyentes, y el costo es aún mayor cuando los programas deben administrarse en áreas rurales o suburbanas, donde se predice que las casas no se venderán, Dijo Nelson.

"Si tiene millones de personas mayores repartidas por todo el paisaje y cuesta una fortuna servir, sería mejor que encontráramos formas de inducir a muchos a vender sus casas, ", dijo." Y de hecho podríamos ahorrar potencialmente miles de millones en dinero público que de otro modo se utilizaría para atender a personas en ubicaciones muy distantes y remotas ".

Nelson también propone programas a nivel estatal que permitirían a las personas más jóvenes vivir con personas mayores con nidos vacíos, personas solteras y otras que viven en hogares más grandes de lo que pueden necesitar, pero quien no quiere moverse.

Compartiendo hogares, Nelson dijo, las personas mayores no tendrían que venderlas, y los compañeros de casa más jóvenes podrían actuar como cuidadores y administradores de propiedades.

La idea ya se está probando en ciudades como Minneapolis y Seattle y en todo el estado de Oregon. Dijo Nelson. Allí, El año pasado se aprobaron leyes que permitían a los propietarios de viviendas unifamiliares dividirlas en varias unidades.

Nelson completó su estudio justo antes de que el brote de coronavirus se generalizara. Pero la pandemia él dijo, no hace que el problema de la vivienda sea menos urgente.

"Vamos a despertar en 2025, más o menos unos años, para darnos cuenta de que millones de personas mayores no pueden salir de sus hogares y que las cosas empeorarán en la década de 2030, ", dijo." Debemos empezar a hacer cosas ahora para reducir el impacto que se avecina de que demasiadas personas mayores intenten vender sus casas a muy pocos compradores más jóvenes ".