Los profesores de Berkeley Haas Nancy Wallace y Richard Stanton fueron algunas de las pocas voces que advirtieron del enorme riesgo que representaban las prácticas deficientes en la industria hipotecaria antes de la crisis financiera de 2008.

Desafortunadamente, la historia parece repetirse.

Hace más de dos años, Wallace y Stanton nuevamente comenzaron a dar la alarma de que el panorama hipotecario que surgió de la última crisis está dominado por prestamistas "no bancarios" que operan con poco capital propio o acceso a efectivo de emergencia. Era otro desastre esperando a suceder advirtieron, y pidió una mayor supervisión.

Nadie predijo un impacto del tamaño y la velocidad de la pandemia de coronavirus, pero ahora está sobre nosotros y Wallace teme lo peor. Millones de estadounidenses despedidos no podrán realizar los pagos de la hipoteca, y el paquete de rescate federal les otorgó un indulto de pago temporal. Esta caída del flujo de caja podría llevar rápidamente a la quiebra a las frágiles entidades no bancarias. Y dado que muchos de los préstamos que administran están respaldados por el gobierno de EE. UU., eso es lo que quedará sosteniendo la bolsa.

"El $ 2.2. Billones (ley de alivio del coronavirus) fue el más grande de la historia, pero estamos hablando de pasivos que son órdenes de magnitud mayores, "Dice Wallace." Las soluciones van a tener que involucrar billones de dólares. Podría ser el rescate de todos los rescates ".

Wallace dice que esta nueva crisis comenzará a manifestarse dentro de los próximos 30 días, a medida que las personas renuncian a sus pagos mensuales y las entidades no bancarias altamente apalancadas enfrentan llamadas de margen de los corredores de los que han pedido préstamos:bancos comerciales como JP Morgan Chase y Wells Fargo Bank y bancos de inversión como Morgan Stanley. Necesitan efectivo para pagar a estos prestamistas, y no lo tienen. Las entidades no bancarias ya han comenzado a solicitar un rescate.

Le preguntamos a Wallace, que ha estudiado la dinámica financiera de la industria inmobiliaria durante las últimas tres décadas, para explicar esta crisis hipotecaria que se avecina.

¿Qué son las entidades no bancarias? y quiénes son los jugadores más importantes?

Las hipotecas son originadas y administradas por dos tipos de instituciones. Los prestamistas tradicionales son los bancos altamente regulados, financiado con depósitos o adelantos del Federal Home Loan Bank. Suelen tener múltiples líneas de negocio. Prestamistas no bancarios, a diferencia de, están levemente regulados y obtienen su financiamiento a través de crédito a corto plazo. Por lo general, su única línea de negocio es la originación y el servicio de hipotecas residenciales.

Algunos de los jugadores más importantes son Quicken Loans, Sr. Cooper Group, y Freedom Mortgage. Incluyen alrededor de 1, 088 empresas más pequeñas también.

¿Cuándo se enteró de los riesgos que plantean las entidades no bancarias?

La narrativa estándar de la crisis de la vivienda de 2007-2010 se centra en el colapso de la burbuja inmobiliaria que fue impulsada por las bajas tasas de interés, crédito fácil, baja regulación, e hipotecas de alto riesgo. Sin embargo, descubrimos que las entidades no bancarias desempeñaban un papel que se pasaba por alto, incumplir sus contratos de crédito y contribuir al colapso.

¿Por qué y cómo han crecido las entidades no bancarias?

Después de la crisis financiera, los bancos tradicionales fueron sometidos a una fuerte regulación. Debido a los estrictos requisitos de capital y al hecho de que perdieron mucho dinero con el pago de hipotecas en mora, la mayoría de los grandes bancos redujeron sus negocios de hipotecas residenciales. Varios grandes bancos vendieron derechos de administración de préstamos, y las entidades no bancarias intervinieron. La creciente participación de mercado de las entidades no bancarias se debió en parte a que eran muy ágiles con la nueva tecnología de préstamos de plataforma, como Quicken, con la hipoteca de ocho minutos.

Las entidades no bancarias originaron el 20% de los préstamos hipotecarios unifamiliares en 2007, y eso había crecido a la mitad de los préstamos en 2016. En la actualidad, prestan servicio a aproximadamente dos tercios de los préstamos hipotecarios. El mayor problema es que tienden a tener una alta proporción de préstamos más riesgosos para personas de ingresos bajos y moderados. que están respaldados por el gobierno de EE. UU. Estamos hablando de billones de dólares. A febrero de 2020 originaron el 88% de los préstamos vendidos a Ginnie Mae, que forma parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano y tiene una cartera de $ 2,1 billones. Y el 61% de los préstamos vendidos a las GSE (empresas patrocinadas por el gobierno) Fannie Mae y Freddie Mac, que tienen una cartera combinada de préstamos residenciales unifamiliares de aproximadamente $ 4,9 billones.

¿Cómo obtienen su dinero las entidades no bancarias? y ¿qué tan grande es su exposición a la deuda?

Dependen de préstamos a corto plazo conocidos como líneas de crédito de almacén. Estas líneas de crédito suelen ser proporcionadas por bancos comerciales y de inversión más grandes. Es difícil obtener datos porque la mayoría de los prestamistas no bancarios son empresas privadas que no están obligadas a revelar sus estructuras financieras. Ese fue el tema de nuestro artículo de Brookings, que fue la primera tabulación pública de la escala de préstamos de almacén a entidades no bancarias. Descubrimos que había un compromiso de $ 34 mil millones en préstamos para almacenes a fines de 2016, en comparación con los $ 17 mil millones a fines de 2013. Eso se tradujo en aproximadamente $ 1 billón en "préstamos de almacén" a corto plazo financiados en el transcurso de un año. A finales de 2019, había $ 101 mil millones de compromisos de almacén en los libros de los prestamistas de almacén.

El año pasado fue un año excepcional. Las entidades no bancarias originaron casi un billón de dólares en hipotecas que fueron titulizadas por Fannie Mae, Freddie Mac, y Ginnie Mae, el mayor volumen de originación desde 2006. Sin embargo, Los altos niveles de refinanciamiento debido a tasas de interés históricamente bajas tuvieron un impacto negativo significativo en el valor de los derechos de administración hipotecaria de las entidades no bancarias.

Si las entidades no bancarias son tan grandes y piden prestado tanto dinero, ¿Por qué no están regulados como los bancos?

La respuesta simple es que tienen un lobby muy poderoso, la Asociación de Banqueros Hipotecarios. En lo que se apoyó la industria fue en que estaban salvando el mercado hipotecario porque los bancos ya no querían tener hipotecas. Las entidades no bancarias estaban felices de prometer que pagarían préstamos a 30 años y pagarían a los tenedores de bonos, si recibieron o no pagos de capital e intereses del prestatario, pero no existen mecanismos para mantenerlos en esa promesa. Estaban apostando a que el mercado no colapsaría.

Las entidades no bancarias se han resistido activamente a pagar cualquier forma de seguro de liquidez o respaldar cualquier supervisión creíble similar a la de los bancos. Su regulador, la Conferencia de Supervisores de Bancos del Estado (CSBS), no cuenta con datos de alta calidad a nivel de préstamos para la industria hipotecaria. Es por eso que recientemente le preguntaron a nuestro equipo, Paulo Issler, Christopher Lako, Richard Stanton y yo, aquí en el Real Estate and Financial Markets Lab en el Fisher Center for Real Estate and Urban Economics, para realizar desgloses y análisis de datos detallados para ellos. No tienen los datos para realizar este análisis por sí mismos.

¿Cambió algo después de su artículo de 2018? coescrito con economistas de la Reserva Federal, que requirió una mayor supervisión?

Ginnie Mae comenzó a intentar exigir umbrales de capital y liquidez más altos, así como pruebas de estrés. exigiéndoles que demuestren cómo manejarían una crisis económica. Tenían una iniciativa llamada Ginnie Mae 2020, pero estaban recibiendo un gran rechazo de la industria. Además, la Conferencia de Supervisores de Bancos del Estado ha estado esforzándose por estandarizar las reglas de presentación de informes, pero no tienen datos, y tienen poco poder.

Bajo la Ley CARES de emergencia de $ 2.2 billones (Ayuda por Coronavirus, Socorro y seguridad económica), Los administradores hipotecarios deben permitir a los prestatarios retrasar los pagos hasta por un año. ¿Qué esperas que suceda ahora?

Creo que la situación es extremadamente grave, una pesadilla que se avecina. Hemos tenido 16 millones de personas que se declararon en desempleo en tres semanas. Sabemos que la mayoría de los estadounidenses ni siquiera pueden soportar un impacto de $ 400 en sus finanzas. Millones de personas no podrán hacer los pagos de su hipoteca. Les han dicho que llamen a sus prestamistas y les digan que no pueden pagar, y los teléfonos suenan descolgados.

El problema inmediato para las entidades no bancarias es el riesgo para sus líneas de crédito de almacén, y el hecho de que los administradores de préstamos no bancarios todavía tienen que hacer pagos a los tenedores de bonos de seguridad respaldados por hipotecas, incluso si la gente no paga sus hipotecas. Las llamadas de margen han estado en el nivel de decenas de millones de dólares y los acreedores están exigiendo efectivo. No realizar sus llamadas de margen en las líneas de crédito es un problema grave y podría desencadenar un incumplimiento. Las entidades no bancarias también se enfrentan a millones de dólares de exposición de margen por las ventas al descubierto de valores respaldados por hipotecas. Estas onerosas llamadas de margen, algunos tan grandes como $ 100 millones para una sola institución, son los que dirigen a sus cabilderos, la Asociación de Banca Hipotecaria, acudir a la Comisión de Bolsa y Valores y exigir que se prohíba a los corredores ejercer sus derechos de margen. Es ridículo, porque los corredores (grandes bancos como Goldman Sachs y Morgan Stanley) tienen todo el derecho a jugar duro. La SEC ha rechazado la solicitud.

¿Por qué esto representa una amenaza para el gobierno de los EE. UU., y ultimamente, a los contribuyentes?

La mayoría de estos préstamos están garantizados por el gobierno de EE. UU. A través de Ginnie Mae, Fannie Mae, y Freddie Mac. Los prestamistas no bancarios han recibido cierta tolerancia, y eventualmente recibirá una compensación por los pagos insuficientes que están experimentando, pero tienen un problema de sincronización. Mientras tanto, todavía tienen que realizar pagos puntuales de intereses y capital durante 120 días a los tenedores de bonos de Fannie y Freddie MBS, y, en el caso de aquellos que deben a los tenedores de bonos de seguridad respaldados por hipotecas de Ginnie Mae, hasta que quiebran. No estoy seguro de que algunos de ellos tengan la liquidez para durar ni siquiera 30 días, y muchos no podrán hacerlo durante tres meses, mucho menos un año. Vamos a ver quiebras, y una pérdida sustancial en la capacidad crediticia como lo hicimos en 2007, cuando perdimos dos tercios de la capacidad crediticia. Esto podría ser peor porque el desempleo puede ser peor.

¿Ayudará alguna de las medidas de estímulo aprobadas hasta ahora?

Las entidades no bancarias ya están pidiendo un rescate, pero ninguno de los esfuerzos de ayuda federal hasta ahora los ha incluido. El MBA intentó obtener algo de protección en la Ley CARES, que tenía $ 450 mil millones en préstamos y garantías de préstamos de la Reserva Federal y el Tesoro. Pero fueron excluidos por una razón:porque estas empresas han superado todos los límites y han rechazado toda forma de supervisión. Hasta ahora, también han sido excluidos de las acciones que ha estado tomando la Fed, incluida una nueva ronda de flexibilización cuantitativa, y participación en la Facilidad de Préstamo de Valores Respaldados por Activos a Plazo, que es una forma de proporcionar liquidez. Ginnie Mae ha creado ahora un programa de asistencia para proporcionar préstamos a sus contrapartes no bancarias que no pueden cubrir los pagos de capital e intereses a los tenedores de bonos. Fannie Mae and Freddie Mac have refused to provide such assistance to their nonbank counterparties, because they are still under conservatorship status from the 2008 crisis and face their own capital shortfalls.

So some kind of bailout is nearly inevitable?

To save the market, the nonbanks will have to be bailed out either by the Fed or by the U.S. Treasury. This will be very difficult under restrictions put in place concerning nonbank bailouts under the Dodd-Frank Act. The cost is going to be very high. En mi opinión, there has to be a quid pro quo from the industry in the form of significant future fees in return for such extraordinary support—they can't keep pushing the envelope and then expect to be rescued. They don't want to follow any of the rules that banks follow, and then they want to be treated like banks when liquidity shocks occur. It's just wrong.