A pesar del mercado inmobiliario de refrigeración, La vivienda de alquiler asequible sigue siendo una oferta críticamente escasa en Australia. No puede obtener una unidad de alquiler privada o una vivienda social, muchos inquilinos de bajos ingresos deben recurrir a alojamientos informales e inseguros. Estos van desde casas o habitaciones compartidas, a viviendas que incumplan las normativas urbanísticas o de edificación.

Nuestro estudio recientemente publicado buscó arrojar luz sobre este problema. Descubrimos que más personas viven en habitaciones o viviendas compartidas, a menudo en condiciones inadecuadas y con poca gente. Y las viviendas ilegales están aumentando en Sydney.

¿Qué es la vivienda informal?

La "vivienda informal" suele costar menos porque incumple la planificación, reglas de construcción o arrendamiento, u ofrece a los residentes pocas protecciones bajo estas reglas. Los ejemplos incluyen viviendas construidas ilegalmente o no autorizadas, así como contratos de alquiler informales, como compartir vivienda o alquiler de habitaciones.

Dondequiera que haya escasez de viviendas asequibles o barreras de acceso, surgirá un mercado de alternativas informales.

En las principales ciudades de Australia, personas de bajos ingresos, Los inmigrantes recientes y los estudiantes internacionales enfrentan barreras particulares para obtener viviendas de alquiler asequibles. Estos grupos a menudo enfrentan discriminación, carecen de referencias de alquiler o pueden ser víctimas de agentes internacionales que ofrecen alojamiento inadecuado a costos inflados.

En Inglaterra, Las "camas en cobertizos" ilegales son un problema bien reconocido. En partes de los Estados Unidos como California, Las viviendas no autorizadas pueden aportar alrededor del 5% de la oferta de viviendas nuevas.

No existen estimaciones similares en Australia. Nuestros indicadores de vivienda estándar:terminaciones de viviendas nuevas, datos de alquiler y venta, así como los cambios en la tenencia del Censo quinquenal, ocultan los arreglos informales e ilegales que proliferan en mercados inasequibles.

Crecimiento de personas sin hogar en el Gran Sydney por clasificación, 2011-2016

Más están recurriendo a arreglos informales

Los arreglos informales como alquilar una habitación en la casa de alguien o compartirla con amigos siempre han sido parte del sistema de vivienda de Australia.

Vivir en una casa compartida bien podría ser un rito de iniciación para los jóvenes. Compartir hasta la edad adulta y la jubilación es un asunto diferente.

La vivienda compartida en la región del Gran Sydney aumentó en todos los grupos de edad mayores de 24 años entre 2011 y 2016, según el Censo ABS. Los mayores de 45 años representan ahora el 20% de los partícipes. En particular, muchas más mujeres mayores están compartiendo porque carecen de los medios para ser dueñas de su propia casa o alquilar de forma independiente.

Greater Sydney comparte hogares (personas) por grupo de edad, 2011 y 2016, y% mujeres 2016

Para nuestro estudio, entrevistamos a inspectores de edificios del ayuntamiento y trabajadores de apoyo a inquilinos que prestan servicios en el interior y el suroeste de Sydney. También examinamos los tipos de viviendas informales que surgen dentro de los vecindarios suburbanos.

Nuestro estudio encontró que los tipos de alojamiento compartido están cambiando. Además de algunas protecciones legales, los que comparten a menudo viven en condiciones inadecuadas y con poca gente, donde el conflicto entre residentes se vuelve más probable. Los inquilinos que alquilan de manera informal habitaciones o viviendas secundarias de los propietarios del lugar informan sentimientos incómodos de vigilancia e inseguridad.

Viviendas secundarias, o "pisos abuela", se ven a menudo como un tipo de vivienda flexible o informal. A diferencia de otros estados, La ley de planificación de Nueva Gales del Sur fomenta estos desarrollos como una forma de suministro de alquiler asequible. Esto ofrece una válvula de alivio sensible en el estrecho mercado inmobiliario de Sydney.

Pero en algunas áreas, como Fairfield, los apartamentos tipo granny han llegado a dominar el desarrollo de nuevas viviendas.

Desarrollo de vivienda secundaria y proporción de todas las aprobaciones de vivienda en Fairfield

Esto se debe a que la "codificación", rápida, A menudo, la aprobación certificada de forma privada para aplicaciones que cumplen con las normas ha hecho de Granny Flats una opción de bajo costo para los propietarios de viviendas que desean aumentar la utilidad de sus propiedades. Los propietarios ven las viviendas secundarias como un Inversión de alto rendimiento.

Pero no está claro si estas viviendas secundarias se alquilan como alojamiento de menor costo y, si es así, si son una opción de vivienda de alquiler adecuada y segura a largo plazo.

Viviendas ilegales en aumento

Un problema en el que se centró nuestro estudio fue la creciente incidencia de viviendas ilegales en Sydney. Estos incluyen viviendas secundarias que se construyen, o convertido de un garaje o cobertizo, sin permiso de planificación.

Estos arreglos pueden ser muy peligrosos. Construcción poco sólida, aislamiento inadecuado o ausente, cableado eléctrico ad hoc, y los sitios mal drenados exponen a los ocupantes a serios riesgos para la salud y la seguridad. La naturaleza invisible de las viviendas informales aumenta los riesgos de incendio, y es menos probable que el personal de respuesta a emergencias sospeche que hay personas viviendo en un garaje o en un edificio anexo.

Las viviendas ilegales pueden ser más accesibles para las personas de bajos ingresos y otras personas que enfrentan discriminación en el alquiler. Pero no son necesariamente de bajo costo. Nuestro estudio encontró evidencia de anuncios de pisos de abuelas ilegales por más de $ 300 a la semana. Un inspector de edificios comentó:"No hay nada asequible en pagar un buen dinero por la basura".

Se necesitan muchos recursos para identificar y eliminar viviendas ilegales. Los inspectores de construcción suelen tener conocimiento de las viviendas ilegales a través de las quejas de los vecinos de la zona. Los participantes de nuestro estudio describieron el problema como endémico, ya que el gobierno local carece de recursos para estrategias de aplicación proactivas.

¿Soluciones de vivienda informal?

La vivienda informal no es necesariamente explotadora ni peligrosa. De hecho, puede ofrecer soluciones más allá de los modelos imperantes de provisión de vivienda pública o privada. Por ejemplo, Las cooperativas de vivienda autoorganizadas o los desarrollos "deliberativos" son alternativas prometedoras al alquiler o la propiedad privada. Pero estas siguen siendo opciones de nicho en Australia.

El mensaje de nuestro estudio es que el sector de la vivienda informal necesita ser reconocido y monitoreado dentro del sistema de vivienda más amplio. Medidas para mejorar la seguridad y las condiciones de vida de los ocupantes, y asegurar que las viviendas informales cumplan con las reglas de planificación, son críticos.

Estructuralmente Es esencial eliminar las barreras al alquiler privado que experimentan los grupos vulnerables y de bajos ingresos. Como muchos otros han argumentado, esto significa una financiación adecuada para viviendas sociales y asequibles, planificación inclusiva para garantizar que las viviendas asequibles se incluyan en los nuevos desarrollos, dotación de recursos adecuados para asesoramiento a inquilinos y servicios de crisis, y más reforma de arrendamiento.

Este artículo se ha vuelto a publicar de The Conversation con una licencia de Creative Commons. Lea el artículo original.