A pesar de las estrictas reglas bancarias implementadas después del colapso inmobiliario de la última década, el mercado hipotecario enfrenta nuevamente el riesgo de un colapso que podría poner en peligro la economía de EE. UU., advierten dos profesores de Berkeley Haas en un artículo escrito en coautoría por economistas de la Reserva Federal. La amenaza refleja un auge de las empresas hipotecarias no bancarias, una categoría de prestamistas independientes que están menos regulados y son más frágiles financieramente que los bancos, y que ahora originan la mitad de todas las hipotecas de vivienda en Estados Unidos.
"Si estas empresas cierran, el mercado hipotecario se cierra, y eso tiene graves implicaciones para la salud general de la economía, "dice Richard Stanton, profesor de finanzas y cátedra Kingsford Capital Management in Business en Haas. Stanton fue el autor del artículo de Brookings, "Crisis de liquidez en el mercado hipotecario, "con Nancy Wallace, la Cátedra Lisle y Roslyn Payne en Mercados de Capitales Inmobiliarios y la presidenta de Haas Real Estate Group. Tu Suk Kim, Steven M. Laufer, y Karen Pence de la Junta de la Reserva Federal fueron coautores.
La regulación bancaria impulsó el auge de los prestamistas no bancarios
Durante la crisis inmobiliaria, los prestamistas no bancarios fracasaron en masa cuando los precios de las viviendas cayeron y los prestatarios dejaron de hacer pagos, alimentando una crisis financiera más amplia. Sin embargo, cuando los bancos recortaron drásticamente los préstamos hipotecarios después de la crisis, Fueron las compañías hipotecarias no bancarias las que intervinieron en la brecha. Ahora, las entidades no bancarias son una fuerza mayor que nunca en los préstamos residenciales. En 2016, representaron la mitad de todas las hipotecas, frente al 20 por ciento en 2007, las notas del artículo de Brookings Institution. Su porcentaje de hipotecas con respaldo explícito del gobierno es aún mayor:las entidades no bancarias originan alrededor del 75 por ciento de los préstamos garantizados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) o el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (VA).
Los prestamistas no bancarios están regulados por un mosaico de agencias estatales y federales que carecen de los recursos para vigilarlos adecuadamente. por lo que el riesgo puede acumularse fácilmente sin un control. Mientras que la Reserva Federal presta dinero a los bancos en caso de apuro, no hace lo mismo con las compañías hipotecarias independientes.
Escaso acceso a efectivo
En marcado contraste con los bancos, las compañías hipotecarias independientes tienen poco capital propio y escaso acceso a efectivo en caso de emergencia. Han llegado a depender de un tipo de financiación a corto plazo conocida como líneas de crédito de almacén, generalmente proporcionado por bancos comerciales y de inversión más grandes. Es un área turbia ya que la mayoría de los prestamistas no bancarios son empresas privadas que no están obligadas a revelar sus estructuras financieras. por lo que el artículo de Stanton y Wallace proporciona la primera tabulación pública de la escala de estos préstamos de almacén. Calcularon que había un compromiso de $ 34 mil millones en préstamos para almacenes a fines de 2016, en comparación con los $ 17 mil millones a fines de 2013. Eso se traduce en aproximadamente $ 1 billón en "préstamos de almacén" a corto plazo financiados en el transcurso de un año.
Si el aumento de las tasas de interés ahogara el mercado de refinanciamiento hipotecario, si una desaceleración económica llevó a más propietarios a incumplir, o si los bancos que otorgan crédito a los prestamistas hipotecarios los cortan, muchas de estas empresas se encontrarían en problemas sin salida. "Hay una gran fragilidad. Estos prestamistas podrían desaparecer del mapa, "Observa Stanton.
Riesgo para los contribuyentes
Los efectos dominó de un colapso del mercado serían graves, y los contribuyentes estarían potencialmente en peligro por las pérdidas registradas por las compañías hipotecarias en quiebra. Además de los préstamos respaldados por la FHA o VA, el gobierno está expuesto a través de Ginnie Mae, la agencia federal que ofrece garantías de pago cuando las hipotecas se agrupan y se venden como valores a los inversores. Se supone que las compañías hipotecarias soportan las pérdidas si estos préstamos titulizados se deterioran. Pero si esas empresas se hunden, el gobierno "probablemente asumirá la mayor parte del aumento de las pérdidas crediticias y operativas, ", concluye el periódico. Ginnie Mae es especialmente vulnerable porque casi el 60 por ciento del volumen en dólares de las hipotecas que garantiza proviene de prestamistas no bancarios.
Las comunidades vulnerables serían las más afectadas. En 2016, los prestamistas no bancarios otorgaron el 64 por ciento de los préstamos hipotecarios otorgados a prestatarios negros y latinos, y el 58 por ciento de las hipotecas a propietarios de viviendas que viven en zonas de ingresos bajos o moderados, los informes de papel.
Los autores enfatizan que esperan que su artículo genere conciencia sobre los riesgos que plantea el crecimiento del sector no bancario. La mayor parte del debate sobre políticas para prevenir otra crisis inmobiliaria se ha centrado en la supervisión de los bancos y otras instituciones que aceptan depósitos. "Se está pensando menos, en los debates sobre la reforma del financiamiento de la vivienda y en otros lugares, a la pregunta de si es prudente concentrar tanto riesgo en un sector con tan poca capacidad para soportarlo, ", concluye el artículo.
Stanton agrega, "Queremos que el lado no bancario sea parte del debate".
