Atención al comprador:las viviendas unifamiliares en las llanuras aluviales (casi 4 millones de viviendas en los EE. UU.) Están sobrevaloradas en casi $ 44 mil millones en conjunto o $ 11, 526 por casa en promedio, según un nuevo estudio dirigido por la Universidad de Stanford. El estudio, publicado en Proceedings of the National Academies of Science, sugiere que los compradores inconscientes y las leyes de divulgación inadecuadas aumentan los riesgos financieros que podrían desestabilizar el mercado inmobiliario. Es probable que la amenaza aumente a medida que el cambio climático impulse condiciones meteorológicas extremas más frecuentes.

"La sobrevaloración que encontramos es realmente preocupante, especialmente dados los aumentos en el riesgo climático que se avecinan, "dijo la autora principal del estudio, Miyuki Hino, quien era un Ph.D. estudiante del Programa Interdisciplinario Emmett en Medio Ambiente y Recursos en la Escuela de la Tierra de Stanford, Energy &Environmental Sciences (Stanford Earth) en el momento de la investigación y ahora es profesor asistente en el departamento de planificación urbana y regional de la Universidad de Carolina del Norte en Chapel Hill. "Mejorar la forma en que nos comunicamos sobre las inundaciones es un paso importante en la dirección correcta".

Obstáculo de agua

En algunos estados, como Florida, hasta uno de cada seis hogares se encuentra en llanuras aluviales. A medida que más personas han construido más viviendas en áreas expuestas a ciclones, aumento del nivel del mar y otros peligros de inundaciones, Los costos de los daños por inundaciones se han disparado. Desde 2000, Los daños generales por inundaciones se han cuadriplicado en los EE. UU.

Un clima extremo más frecuente podría magnificar la tendencia. En los próximos 30 años, Se proyecta que los daños por inundaciones en los hogares de EE. UU. aumenten más del 60 por ciento, de $ 20 mil millones a casi $ 32,2 mil millones al año, según el grupo de investigación sin fines de lucro First Street Foundation.

Mientras que algunos estados, como Louisiana, requieren divulgaciones detalladas sobre el riesgo de inundaciones, otros no requieren divulgaciones de riesgo de ningún tipo. Solo dos estados exigen que los vendedores revelen el costo de su póliza de seguro, un costo adicional para el comprador. La mayoría de los estados solo requieren divulgaciones antes de que se firme el contrato. lo que hace que sea poco probable que sirvan de base a las decisiones de los compradores.

A diferencia de muchos estudios anteriores, que se centró en condados o ciudades individuales en solo unos pocos estados, El nuevo análisis arroja una red a nivel nacional para mostrar una imagen más clara de si los mercados tienen en cuenta efectivamente la información disponible públicamente sobre el riesgo de inundaciones. Hino y el autor principal del estudio Marshall Burke, profesor asociado de ciencia del sistema terrestre en Stanford Earth, estudió minuciosamente mapas de llanuras aluviales históricos y actuales, así como datos detallados de transacciones inmobiliarias para estimar el efecto de los mapas regulatorios de llanuras aluviales en los valores de las propiedades o lo que los investigadores llaman el descuento de la zona de inundaciones.

Para comprender mejor los factores que impulsan el descuento en zonas de inundación, los investigadores examinaron lo que sucedió con los valores de las propiedades cuando se actualizaron los mapas de la llanura aluvial, provocando que algunas casas sean rezonificadas desde el exterior hacia el interior de la llanura aluvial.

Empaparse

El análisis reveló que las viviendas unifamiliares divididas en zonas en una llanura aluvial pierden aproximadamente el 2% por ciento de su valor. que equivale a $ 10, 500 por $ 500, 000 casa o $ 21, 000 por una casa de $ 1 millón. A diferencia de, si los compradores hubieran tenido en cuenta el costo de asegurar completamente la casa en la llanura aluvial contra daños, debería haber bajado los precios entre un 4,7 por ciento y un 10,6 por ciento, hasta $ 53, 000 por $ 500, 000 casa o $ 106, 000 por una casa de $ 1 millón, según los investigadores.

"Nos gusta pensar que los mercados funcionan de manera eficiente e incorporan toda la información conocida sobre el riesgo, ", dijo Burke." Pero aquí encontramos pruebas claras, en un mercado increíblemente valioso, que el mercado está subvalorando el riesgo de inundaciones ".

Quizás como era de esperar, Los resultados sugieren que la conciencia del riesgo de inundación de un comprador determina el valor que perciben en una propiedad. Esta conciencia probablemente se basa en una combinación de leyes de divulgación y el alcance del riesgo de inundaciones dentro de la comunidad medido por el porcentaje de viviendas ubicadas en llanuras aluviales. Compradores comerciales más sofisticados, como las corporaciones que alquilan viviendas unifamiliares, descontar las propiedades de la zona de inundación en aproximadamente 5 puntos porcentuales más que otros compradores.

La urgencia de informar a los compradores de vivienda sobre los peligros de las inundaciones y otros peligros provocados por el cambio climático solo aumentará. El año pasado fue el décimo consecutivo con ocho o más desastres de miles de millones de dólares en los EE. UU.

Los formuladores de políticas pueden ayudar al aprobar leyes que promuevan el acceso a la información sobre el alcance de las inundaciones pasadas y refuercen los requisitos de divulgación de bienes raíces. según los investigadores. Esfuerzos más amplios de comunicación de riesgos, que requieren que los vendedores revelen los riesgos de inundación y los costos del seguro antes de que los compradores hagan ofertas. por ejemplo, podría ayudar a reequilibrar los mercados inmobiliarios y aumentar significativamente la aceptación de la cobertura del seguro contra inundaciones, algo que el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones no ha logrado.

"Dedicamos mucho tiempo y energía a tratar de mapear los peligros climáticos y cómo están cambiando, y debemos asegurarnos de que las personas puedan acceder a esa información y comprenderla cuando la necesiten, "dijo Hino.