Una nueva investigación realizada por expertos en vivienda de la USC revela que la falta de alquiler asequible es un problema mayor de lo que se pensaba anteriormente. no solo en las grandes ciudades costeras sino en gran parte de los Estados Unidos.

Los hallazgos provienen de un nuevo método de investigadores de la Escuela de Políticas Públicas de Price de la USC para brindarles a los legisladores una imagen más precisa de las condiciones del mercado de alquiler. Ayuda a mostrar una presión creciente sobre los trabajadores, así como los desafíos que enfrentan las empresas en la contratación de mano de obra. Los hallazgos también subrayan cómo los métodos tradicionales para calcular la carga de la renta a menudo tergiversan sustancialmente las condiciones del mundo real.

"El estudio muestra un desajuste creciente de rentas e ingresos, cómo las rentas aumentan más rápido que los salarios. Es un problema de asequibilidad agudo entre las personas más pobres, pero afecta a un grupo de personas mucho más amplio, "dijo Dowell Myers, profesor de planificación urbana y demografía en USC Price y director del Grupo de Investigación de Dinámica de la Población de la escuela.

Washington, CORRIENTE CONTINUA., era el área metropolitana menos asequible en general de la nación. Cuatro de las 10 áreas metropolitanas menos asequibles se encuentran en California:San Diego, Los Angeles, Riverside-San Bernardino y Sacramento. Las ciudades más asequibles se encuentran en el interior, incluyendo Atlanta, Salt Lake City, Las Vegas y Phoenix.

El estudio fue publicado recientemente en la revista revisada por pares, revista de investigación de políticas Paisaje urbano , producido por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.

Recalcular el alquiler asequible

El método predominante para evaluar la falta de asequibilidad es la carga excesiva del alquiler, medido por el porcentaje de inquilinos que gastan más del 30 por ciento de sus ingresos familiares en alquiler. Pero esta técnica tiene deficiencias porque no distingue muy bien los grados de asequibilidad local. También conduce a anomalías, como encontrar esa asequibilidad en San Francisco o Washington, CORRIENTE CONTINUA., es mejor que el promedio nacional, Dijo Myers.

En lugar de, El nuevo método que utilizaron los investigadores está diseñado para medir el desajuste creciente entre el aumento de los alquileres y los ingresos de una manera que pueda distinguir las áreas metropolitanas con mayor precisión a lo largo del tiempo. al mismo tiempo que aisla los problemas tanto en los niveles de ingresos bajos como medios. Emplea un indicador que los investigadores denominan "desajuste constante de cuartiles, "que utiliza los mismos datos del censo en un diseño diferente para comparar los cambios en las distribuciones de renta e ingresos de sus valores en un año base — 2000 en este estudio, que precede tanto a la burbuja inmobiliaria como a la Gran Recesión, hasta 2016.

Las distribuciones de alquileres han aumentado en la nación y en la mayoría de las áreas metropolitanas, mientras que las distribuciones de ingresos han mejorado muy poco. Por ejemplo, desde 2000, el pago medio de alquiler a nivel nacional aumentó en un 17,2 por ciento (en dólares de 2016) mientras que el ingreso anual medio de los inquilinos en realidad ha disminuido ligeramente, desde $ 38, 468 a $ 37, 500 (-2,5 por ciento).

El estudio utiliza el indicador de desajuste para clasificar las 50 áreas metropolitanas más grandes en términos de asequibilidad de alquiler, basado en datos del censo de 2000 y la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense. Clasifica a los inquilinos en cuatro cuartiles en las áreas metropolitanas utilizando umbrales definidos en 2000 y actualizados para la inflación. Los cambios en las distribuciones se revelan al clasificar a los inquilinos de 2016 en estos cuartiles constantes que representan los alquileres tradicionales altos y bajos en un área.

Cómo han cambiado las rentas, en L.A. y más allá

A escala nacional, el estudio muestra ligeros cambios en la distribución del ingreso, pero grandes cambios en las rentas. Mientras que los ingresos de los inquilinos se expandieron ligeramente para incluir al 25,9 por ciento de los inquilinos en el grupo superior en 2016, el 39,1 por ciento de todos los inquilinos de EE. UU. ahora pagaban alquileres en el cuartil superior, un cambio ascendente del 14,1 por ciento.

El caso de Los Ángeles es más extremo que los cambios nacionales. En el área metropolitana de L.A. hubo un pequeño cambio ascendente de ingresos al cuartil superior, ahora 29,3 por ciento, un aumento de 4 puntos porcentuales, pero el cambio al alza de los pagos de alquiler desde 2000 fue mucho mayor, ahora 54,4 por ciento, un aumento de 29 puntos porcentuales. La mitad de todos los inquilinos en Los Ángeles ahora se ven obligados a pagar lo que antes eran alquileres de primera categoría, a pesar de que el número de ingresos de alto nivel aumentó relativamente poco. Ajustado por el aumento de ingresos, esto equivale a un cambio neto al alza y un desajuste de 25,2 puntos porcentuales, dice el estudio.

En cambio, L.A. perdió el 14 por ciento de los alquileres del cuartil más bajo, aun cuando la proporción de inquilinos de bajos ingresos se mantuvo prácticamente sin cambios (-0,5 por ciento). Por lo tanto, L.A. fue testigo de un estrés creciente tanto en el extremo bajo como en el alto del mercado, un desajuste total del 38,6 por ciento.

Las 10 áreas metropolitanas menos asequibles en general son Washington, CORRIENTE CONTINUA., San Diego, Playa Virginia, Los Angeles, Riverside-San Bernardino, Nueva Orleans, Miami, Denver, Houston y Sacramento. Los alquileres del cuartil superior aumentaron mucho más que los ingresos en todos estos, y también se sufrieron grandes pérdidas de alquileres a bajo precio.

"Los nuevos hallazgos miden el estrés creciente que sienten los inquilinos en todos los niveles de la distribución de ingresos, mostrando cuánto más grande se ve obligada a ingresar en tramos superiores de renta en comparación con antes, "Dijo Myers.

En comparación, a otros metros alejados de las costas les ha ido mejor; por ejemplo, El desajuste de asequibilidad de Chicago en el cuartil superior de alquiler se expandió solo por un cambio neto de 14.5 puntos porcentuales. A otras áreas metropolitanas les ha ido incluso mejor, como Dallas (neto 12,8), Kansas City (9,7) y Atlanta (8,3). Todos estos aumentos son menores que el promedio nacional, lo que significa un desajuste menor y menos estrés para los inquilinos.