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La sabiduría convencional en los últimos años ha atribuido gran parte de la culpa del aumento del costo de vida en las ciudades estadounidenses a políticas de zonificación demasiado estrictas. Pero un equipo de investigación integrado por economistas y ex alumnos de la Facultad de Artes y Ciencias de la Universidad de George Washington (CCAS) descubrió que los costos de transporte más altos tienen un mayor impacto en el costo de vida que las restricciones de zonificación.
En un nuevo estudio publicado en la revista Regional Science and Urban Economics , el equipo utilizó una versión avanzada de un modelo de simulación urbana para estudiar los determinantes de los costos de vivienda en las ciudades. Gran parte del trabajo académico sobre los factores que influyen en el costo de vida en las ciudades se ha centrado en la regulación del uso del suelo. Estudios anteriores han sugerido que las políticas que restringen la densidad de viviendas, como la zonificación unifamiliar y la designación de distritos históricos, han llevado a un aumento en los precios de la vivienda. Pero esos estudios no utilizaron modelos formales de la ciudad e ignoraron los efectos de los gastos de transporte en el costo de vida.
Si bien el nuevo estudio encuentra que la escasez de viviendas causada por las regulaciones del uso de la tierra afecta los gastos de vida de los trabajadores en áreas urbanas, concluye que el costo de viajar al trabajo es mucho más influyente.
Las restricciones de zonificación cerca del distrito comercial central de una ciudad fuerzan rutinariamente el desarrollo residencial más lejos del centro. Las unidades de vivienda ubicadas lejos del centro de la ciudad tienden a ser menos costosas, lo que reduce el costo promedio de la vivienda en un área urbana. Sin embargo, los trabajadores que viven en casas más baratas en los suburbios deben soportar viajes más largos y más congestiones de tráfico, lo que conduce a costos de transporte más altos.
"El mercado inmobiliario de la ciudad es como un globo", dijo Anthony Yezer, profesor de economía de CCAS y coautor del estudio. "Las restricciones que limitan la densidad de viviendas en algunas áreas hacen que el globo se expanda en áreas menos restringidas".
El estudio también encontró que las políticas de zonificación tuvieron un efecto mínimo en la cantidad de compensación que los empleadores deben ofrecer a los trabajadores para mudarse a un área urbana. En cambio, concluyeron los investigadores, las ciudades deberían hacer mejoras en el transporte, como expandir el transporte público y construir nuevas carreteras, para compensar cualquier impacto que las regulaciones del uso de la tierra tengan en el costo de vida.
"La vivienda es cara en las ciudades, no por el costo de la construcción, sino por el costo de la tierra", dijo Yezer. "Nada aumenta más el costo de la tierra que el alto costo del transporte". La falta de viviendas asequibles está empeorando en los EE. UU.
