Los propietarios e inquilinos de EE. UU. Necesitan redes de seguridad más sólidas que las que ofrecen los programas de seguro social existentes para prevenir la inseguridad de la vivienda durante las recesiones económicas. según un nuevo artículo basado en un estudio del profesor de bienes raíces de Wharton Benjamin Keys y coautores de la Universidad de Notre Dame y la Universidad de Nueva York.

En su artículo "Reforzar la red de seguridad de la vivienda:la promesa de los estabilizadores automáticos, "los autores proponen reformas de política que podrían ayudar a las personas a permanecer en sus hogares durante tiempos de dificultades económicas y apoyar la construcción y rehabilitación de viviendas asequibles. Esas reformas complementarían y llenarían las brechas en los programas de seguro social existentes.

Los autores han diseñado sus propuestas para incorporar tres características:mecanismos automáticos que responden a factores desencadenantes como el aumento del desempleo; flexibilidad para ajustar el grado de asistencia a variaciones granulares en las tendencias locales del desempleo; y contraciclicalidad, donde el tamaño de los programas se expande o contrae en sincronía con los ciclos económicos y el grado de dificultades que enfrentan los hogares.

"Muchos elementos de las redes de seguridad existentes están incompletos o son insuficientes para evitar que las personas enfrenten la inestabilidad de la vivienda, como el desalojo o la ejecución hipotecaria, ", dice Keys." Los programas para el seguro de desempleo y los programas de alimentación y nutrición se corresponden muy marcadamente con las recesiones debido a las reglas de elegibilidad; cuando más personas sean elegibles, más personas califican para esos beneficios. No tenemos la misma flexibilidad y contraciclicalidad incorporada en el sistema de asistencia relacionada con la vivienda ".

Las propuestas pedían la creación de tres programas:

• Nuevas cuentas de asistencia para el alquiler de emergencia para hogares de bajos ingresos para amortiguar los ingresos y las crisis financieras que pueden desencadenar la inestabilidad de la vivienda;
• Un programa automático de estabilización de la propiedad de vivienda con un período de tolerancia de tres meses para los prestatarios hipotecarios vulnerables que enfrentan el desempleo; y,
• Un programa permanente de intercambio de créditos fiscales en el que el gobierno podría intercambiar créditos fiscales a precios fiscalmente neutrales por subsidios directos cuando disminuya la demanda de los inversores en créditos fiscales. En otras palabras, el gobierno podría compensar cualquier holgura en la demanda de créditos fiscales comprándolos, y así evitar recortar los subsidios a la vivienda.

Idealmente, esos programas son administrados por el gobierno federal, según el papel. "Cuando esos programas se financian a nivel federal, Permite que se integre en el sistema otra capa de seguro y estabilidad regional, "dijo Keys. Por el contrario, si los estados fueran responsables de financiar un programa, podrían reducir que si sus economías específicas sufren una recesión, él explicó.

Por qué son necesarias las reformas

La pandemia de COVID-19 y las dificultades económicas resultantes que enfrentan los hogares establecen el contexto inmediato para justificar las propuestas, pero el estudio también cubrió las inseguridades de la vivienda en períodos anteriores. Aquí hay algunos hechos crudos que el estudio destacó:

• Casi la mitad de todos los inquilinos y una cuarta parte de los propietarios de viviendas en los EE. UU. Están agobiados por el costo de la vivienda, gastar más del 30% de sus ingresos en vivienda en un mes determinado (la medida estándar de la carga del costo de la vivienda), y eso es "mucho más alto que en el siglo pasado". Por ejemplo, en 1960, solo uno de cada cuatro inquilinos y uno de cada 50 propietarios de viviendas en los EE. UU. pagaron más del 30% de sus ingresos en costos de vivienda. Hoy dia, La carga del costo de la vivienda es alta no solo en ciudades de alto costo como Nueva York o San Francisco, sino también en cada una de las 50 áreas metropolitanas estudiadas.
• A diciembre de 2020, casi una quinta parte de los inquilinos y más de una décima parte de los propietarios estaban atrasados ​​en sus pagos de alquiler e hipoteca, Las encuestas del censo mostraron. Los negros y los hispanos enfrentaron amenazas de desalojos y ejecuciones hipotecarias más que otras razas.
• Los programas de ayuda del gobierno después de la pandemia han ayudado a reducir la tasa de desempleo desde su pico de abril de 2020 del 14.3% al 6% en marzo de 2021. pero sigue siendo el más alto desde septiembre de 2014. No es sorprendente que Los hogares de bajos ingresos enfrentan más dificultades con la disminución de los ingresos.
• Los desalojos y ejecuciones hipotecarias hacen que sea más difícil para las personas encontrar nuevos hogares o incluso trabajos en tiempos de pandemia cuando deberían refugiarse en su lugar. La inestabilidad de la vivienda también puede deprimir los ingresos, socavar la salud, y empeorar los puntajes crediticios.
• En una encuesta de la Reserva Federal de 2019, casi el 30% de los hogares de EE. UU. dijeron que no podrían cubrir ni siquiera tres meses de gastos del hogar usando sus ahorros, pedir prestado y vender activos. "Con recursos tan limitados, Incluso pequeñas perturbaciones en los ingresos o gastos pueden poner a los hogares en riesgo de desalojo. juicio hipotecario, u otros movimientos involuntarios, "declaró el periódico.

Donde los programas existentes se quedan cortos

"El seguro de desempleo y otros programas de seguridad social no cubren a todos y no brindan protección contra muchos choques comunes, como la pérdida de horas de trabajo, la disolución de una relación, o un gasto de emergencia, que a menudo son desencadenantes de la inestabilidad de la vivienda, ", decía el periódico. Si bien los hogares pueden reducir gran parte de su consumo en épocas de dificultades económicas, "no pueden ajustar rápidamente el consumo de vivienda, ", señalaron los autores. Los arrendamientos suelen requerir un compromiso de un año, mientras que los propietarios enfrentan procesos largos y costosos en la venta y compra de viviendas, ellos agregaron.

Citando investigaciones de otros, el documento decía:"Aunque el desalojo está precedido por una variedad de indicadores de problemas económicos, que incluyen la caída de los ingresos y el empleo y el aumento de las facturas impagas, el desalojo en sí mismo también contribuye a reducir los ingresos, acceso reducido al crédito, aumento de visitas al hospital, y un aumento en el uso de refugios para personas sin hogar en los dos años posteriores a un caso ". "la ejecución hipotecaria aumenta los divorcios, tensión financiera, y se muda a vecindarios de bajos ingresos; [también puede] contribuir a eventos adversos para la salud y socavar el progreso educativo de los niños, ", agregaron los autores. Más investigaciones encontraron que" la ejecución hipotecaria concentrada aumenta la delincuencia en el vecindario y reduce el valor de la propiedad cercana ".

Para inquilinos de bajos ingresos, gran parte del apoyo federal a la vivienda se ofrece en forma de programas de subsidios a largo plazo, como vales para elegir una vivienda, vivienda pública, y asistencia de alquiler basada en proyectos. "Estos programas sirven solo a una pequeña fracción de los hogares elegibles, por lo general alrededor de uno de cada cuatro, y tienen una sobreuscripción masiva, "decía el periódico. De hecho, Las personas y familias que enfrentan necesidades agudas a menudo deben esperar años para recibir una oferta de asistencia federal para la vivienda. señaló.

Algunos programas federales ayudan en este frente, como el programa Emergency Solutions Grant (ESG). Sin embargo, esas subvenciones son relativamente pequeñas y las comunidades locales deben dividirlas en varios usos importantes, como la operación de refugios de emergencia y la prevención de la falta de vivienda. Esas limitaciones reducen su eficacia, señaló el papel.

Los propietarios de viviendas que enfrentan dificultades financieras pueden contar con las redes de seguridad existentes, como el Programa de Modificación de Vivienda Asequible de 2009 y el alivio pandémico más reciente de prevención de ejecuciones hipotecarias con un programa de indulgencia para préstamos respaldados por el gobierno federal que pausaron los pagos y congelaron los procedimientos de ejecución hipotecaria.

Sin embargo, el documento señaló que tal alivio ha sido incompleto porque solo ayuda a aquellos prestatarios con préstamos respaldados por el gobierno federal; también requiere una acción por parte del prestatario hipotecario, quienes deben solicitar activamente la indulgencia de su administrador. Muchos prestatarios están confundidos acerca de los requisitos de elegibilidad y los beneficios de la indulgencia. que representa "una barrera sustancial para muchos propietarios que luchan, "señaló el periódico.

Programas actuales de vivienda asequible, también, se quedan cortos en que "brindan menos apoyo para la producción y renovación de viviendas asequibles durante las recesiones, ", decía el periódico. Los prestamistas privados ajustan la suscripción y recortan los préstamos durante las recesiones, y el programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) "tiende a ser procíclico, "o contratos durante las recesiones, señaló.

"Desafortunadamente, durante las recesiones, cuando los inversores corporativos anticipan menos ingresos imponibles y, por lo tanto, menos capacidad para utilizar los créditos fiscales, la demanda de créditos fiscales cae, ", decía el periódico. Aunque el Congreso ha tomado algunas medidas para ayudar a garantizar que el crédito fiscal siga siendo atractivo durante las recesiones, "El LIHTC sigue siendo vulnerable a las reducciones tanto en la oferta de crédito como en la demanda de los inversores".

Cómo funcionarían los programas propuestos

Cuentas de asistencia de emergencia para el alquiler:se activarían automáticamente cuando la tasa de desempleo aumenta en 0,5 puntos porcentuales por encima del mínimo de los últimos 12 meses. Si bien se ha demostrado que ese nivel es "fuertemente predictivo de dificultades posteriores a nivel macroeconómico, "puede que no capture suficientemente los niveles locales de desempleo, declararon los autores. Aconsejaron a los legisladores que consideren elevar ese umbral de forma selectiva a 0,75 puntos porcentuales y buscar "datos granulares de desempleo de alta calidad y alta frecuencia" para determinar los desencadenantes automáticos.

El plan exige que el Servicio de Impuestos Internos cree automáticamente cuentas de asistencia de alquiler para aquellos con ingresos inferiores al 80% del ingreso medio del área. o soy yo. El inquilino controlaría la cantidad y el momento de los pagos, después de lo cual el IRS enviaría un cheque al propietario.

Los hogares no tendrían que proporcionar una razón para retirar fondos de la cuenta. Esta característica "proporcionaría una mayor simplicidad administrativa y garantizaría que los hogares vulnerables puedan recibir asistencia inmediata antes de que se agraven sus problemas financieros". Un incentivo de ahorro en el programa tendría como objetivo disuadir a los inquilinos de retirar agresivamente la totalidad de la cuenta sin relación con una necesidad urgente.

Programa automático de estabilización de la propiedad de vivienda:la elegibilidad cubriría todas las hipotecas para prestatarios de ingresos bajos y moderados con ingresos familiares por debajo del 100% del AMI al inicio o antes de que se encuentren con dificultades económicas. Se basaría en el alivio de vivienda relacionado con COVID y en programas anteriores para superar limitaciones como la falta de universalidad y pautas estandarizadas, y la necesidad de una participación activa tanto de prestamistas como de prestatarios. El diseño del programa abordaría esas deficiencias con su característica de un período de indulgencia automático de tres meses para hipotecas elegibles "en respuesta a un evento desencadenante de desempleo local elevado".

Programa de intercambio de crédito fiscal permanente:Aquí, la propuesta es primero hacer que el Programa de Intercambio de Crédito Tributario para Viviendas de Bajos Ingresos sea automático y permanente; el programa fue promulgado a través de la Ley de Recuperación y Reinversión Estadounidense (ARRA) de 2009. Esto permitiría a los estados y otras agencias intercambiar hasta la mitad de sus créditos fiscales asignados, desde el 40% en el programa ARRA.

La propuesta también aborda el lado de la deuda del mercado, ya que los desarrolladores necesitan tanto apoyo de capital como préstamos a precios razonables para producir viviendas a precios asequibles. El plan es aumentar automáticamente los límites de las compras de Fannie Mae y Freddie Mac de asequibles, préstamos multifamiliares durante las recesiones "cuando el resto de la industria de bienes raíces comerciales recorta la actividad crediticia".

Con el fin de maximizar la contraciclicalidad de esas herramientas políticas automáticas, los autores propusieron vincular su activación a aumentos del desempleo local.

Sopesando los riesgos

Con seguridad, las propuestas no son soluciones mágicas y los autores del artículo han planteado varias preguntas en torno a ellas. Primero, deliberaron sobre lo cara que podría resultar su propuesta sobre las cuentas de alquiler. Señalaron que la propuesta requeriría "un gran desembolso inicial porque las cuentas [de alquiler] se crean para cada hogar elegible antes de que experimenten una necesidad de asistencia".

La Encuesta Estadounidense de Vivienda de 2017 estimó que 27 millones de hogares arrendatarios en los EE. UU. Ganaban menos del 80% del AMI. Limitar el incentivo a los 21 millones de hogares que ya están recibiendo asistencia federal para el alquiler significaría un costo de $ 141 mil millones a 10 años; reducir el umbral al 50% de AMI reduciría ese costo a $ 88 mil millones. Los autores resolvieron la pregunta señalando la ganancia neta:"Si bien este gasto es significativo, los costos sociales asociados con la inestabilidad aguda de la vivienda también son considerables, lo que significa que es probable que el costo neto de la intervención sea mucho menor ".

A diferencia del seguro de desempleo, que es una transferencia directa de fondos, Sería útil asignar la ayuda para el alquiler a los hogares como "un fondo de ahorro para los días de lluvia para mantenerlos en una vivienda segura" durante los momentos de angustia. dijo Keys. Un extremo sería hacer que esos fondos sean completamente independientes por parte del inquilino y mantener la cuenta de alquiler en otro lugar. pero entonces sería de difícil acceso, él dijo. "Una de las lecciones que hemos aprendido de la crisis de COVID es que hacer que el apoyo a la vivienda sea más automático y reducir las barreras de acceso puede marcar una gran diferencia".

Próximo, preguntaron si cuatro meses de subsidio de alquiler serían suficientes para prevenir "la inestabilidad aguda de la vivienda para un número sustancial de inquilinos de bajos ingresos". Citaron una investigación que mostró que el inquilino típico que lucha contra el desalojo en un tribunal debe aproximadamente dos meses de alquiler atrasado. Otra investigación mostró que incluso uno o dos meses de asistencia de emergencia para el alquiler pueden ser efectivos para prevenir la falta de vivienda.

Otro riesgo es que las cuentas de alquiler no estén bien orientadas, y que algunos de estos fondos pueden destinarse a personas que "no los necesitan tanto como otras personas, ", dijo Keys." Es por eso que estamos proponiendo un umbral de ingreso familiar ".

Los autores también exploraron el potencial de abuso:¿Agotarán los hogares sus cuentas de inmediato para aumentar sus ahorros en efectivo? Enumeraron tres razones por las que es poco probable que esto ocurra con frecuencia. Primero, las cuentas tendrán una tasa de rendimiento competitiva sobre los fondos no utilizados, lo que alentará a los hogares a mantener los fondos sin gastar a menos que se enfrenten a una necesidad urgente. Segundo, citaron "pruebas contundentes" de que los hogares de bajos ingresos no tratan los beneficios en especie como fungibles con dinero en efectivo. Tercera, ya que el pago debe ser iniciado cada mes por el inquilino, el programa tendrá un incumplimiento implícito de no realizar pagos.

Dicho eso "algunos hogares pueden acordar el pago anticipado con sus propietarios y acumular ahorros en efectivo al redirigir el gasto en alquiler, "escribieron". [Sin embargo], estos hogares todavía estarían potencialmente acumulando ahorros, sin embargo, y esos ahorros podrían usarse para prevenir la inestabilidad futura de la vivienda ".

El programa de crédito fiscal permanente propuesto podría potencialmente desplazar a los inversores privados, según Keys. "Si permite que el gobierno cambie estos créditos fiscales por subsidios, dependiendo del precio que establezcas, que pueden desplazar la capacidad del sector privado para comprar estos créditos fiscales, ", dijo." Y por eso tiene que ser diseñado con un poco de cuidado ".

Si bien la demanda por parte de las empresas de tales créditos fiscales fluctuará entre los buenos y los malos tiempos para la economía, el gobierno podría ayudar a nivelar las caídas de la demanda interviniendo como comprador a un precio "fiscalmente neutral". Pero ahí está el riesgo. "La trampa es, si el precio se fijó incorrectamente, entonces todos los créditos fiscales serían recogidos por el gobierno y las empresas del sector privado ya no tendrían la capacidad de utilizarlos para compensar sus facturas fiscales, ", dijo Keys." Eso podría reducir el interés general o la demanda de este tipo de créditos fiscales, que financian una cantidad significativa de preservación y producción de viviendas para personas de bajos ingresos ".

Por qué el papel

Keys explicó por qué él y sus autores se propusieron hacer el estudio para su artículo. "Con todos estos programas, la pregunta es:¿se dirige a las personas adecuadas? ¿Están las personas adecuadas recibiendo el beneficio que necesitan en el momento adecuado? Llegamos a esto a partir de un reflejo del hecho de que la asistencia para la vivienda rara vez se enfoca en el momento adecuado, y, a menudo, no está dirigido a las personas adecuadas, " El lo notó.

"Mantener a las personas en su lugar cuando han sufrido un impacto en los ingresos se reforzará a sí mismo en muchas dimensiones, "dijo Keys." Ser capaz de permanecer en el mismo lugar significa que podrá continuar buscando trabajo en el mismo lugar. Eso significa que no sacarán a sus hijos de la escuela mientras usted se desplaza tratando de encontrar otro lugar para vivir. "Hay" suficientes efectos colaterales "en el rediseño de los programas para hacerlos anticíclicos, y activarlos automáticamente en respuesta a disparadores predefinidos y con flexibilidad, añadió.