No hace mucho, el auge de la vivienda en Australia estaba en pleno apogeo. Los inversores apostaban por el aumento del valor de las propiedades, que aumentó un 13% en Sydney y un 15% en Melbourne en el año hasta mediados de 2017. Ahora, la retirada de los compradores extranjeros y las restricciones prudenciales sobre los préstamos flexibles a los inversores locales han revelado cuán vacío fue el auge.

A lo largo del boom los políticos y los expertos en propiedad afirmaron constantemente que el suministro que se entrega mejoraría la asequibilidad. Como estamos viendo ahora, cuando baja el precio que puede alcanzar una propiedad, también lo hace el deseo de construirlo. Fue un precio desenfrenado crecimiento que sustentaba las peticiones de los desarrolladores de aumentar la oferta, no un deseo de hacer que la vivienda sea más asequible.

Ahora estamos viendo una rápida disminución en las aprobaciones y la construcción comienza a medida que la demanda de los inversores especulativos, y el dinero que trajo al mercado, se ha caído.

Irónicamente, La caída de los precios no mejorará la asequibilidad para las personas excluidas del mercado. Los bancos están endureciendo las prácticas crediticias y el estancamiento del crecimiento de los salarios limita la capacidad de compra de quienes están atrapados en la economía de bajos ingresos. Cierto, La caída de precios es bienvenida para algunos compradores de primera vivienda que ahora encuentran una compra posible. Pero la rápida inflación de los precios de la vivienda hace mucho tiempo superó con creces la capacidad de la mayoría de los hogares de bajos ingresos para comprar una vivienda.

Nuestro análisis para la Asociación de la Industria de Vivienda Comunitaria de NSW (CHIA NSW) y Homelessness NSW, sobre la base de la investigación reciente de AHURI, muestra que el mercado no puede satisfacer alrededor del 12% de las necesidades de todos los hogares. Solo un tercio de ellos se encuentran fuera del mercado en viviendas públicas o comunitarias. El resto está en hogares superpoblados, estrés de alquiler o incluso sin hogar.

Ante una recesión del mercado inmobiliario, esos mismos expertos inmobiliarios ahora están advirtiendo severamente contra acciones que frenarían aún más la inversión especulativa en vivienda. Sin embargo, Este es precisamente el momento de abordar los problemas que se han ido construyendo durante muchos años y de encaminar la dinámica del sistema habitacional por una vía más asequible.

Reducir la actividad especulativa mediante la reducción de los descuentos fiscales por apalancamiento negativo y las ganancias de capital, tomar medidas enérgicas contra las prácticas crediticias inapropiadas, y el aumento de la reglamentación sobre prácticas de construcción inaceptables debe cumplirse seriamente en todos los niveles de gobierno.

Entregando la vivienda que necesitamos

La pregunta más importante que queda entonces es:¿cuál es el futuro del sistema de suministro de vivienda en Australia?

La historia nos ha demostrado que la inversión del sector privado por sí sola no puede proporcionar la vivienda necesaria, especialmente para los más vulnerables. Tampoco puede producir un suministro constante a través de sus ciclos de auge y caída. Así que ahora también es el momento de renovar la conversación sobre cómo para entregar la vivienda que más se necesita, y OMS debería hacerlo, especialmente para aquellos que enfrentan estrés crónico de alquiler.

Los mercados nunca han entregado viviendas asequibles a las personas de bajos ingresos sin el subsidio de los gobiernos. De hecho, Se ha lanzado una montaña de subsidios y exenciones fiscales al mercado privado para apoyar tal objetivo. Estos van desde Commonwealth Rent Assistance para respaldar alquileres privados y subvenciones para compradores por primera vez, a las desgravaciones fiscales negativas sobre el apalancamiento y las ganancias de capital para inversores y propietarios de viviendas, pero no han tenido un efecto perceptible en la asequibilidad.

La fe en los mercados ha prevalecido durante los últimos 30 años. Como resultado, las alternativas han sido descartadas.

Para cubrir la acumulación de necesidades insatisfechas y necesidades futuras, Nuestra nueva investigación encargada por CHIA NSW y Homelessness NSW predice que, durante los próximos 20 años, dos de cada diez las nuevas viviendas tendrían que ser para viviendas sociales y más uno de cada diez para viviendas asequibles. Simplemente transfiriendo este tercio de la construcción a proveedores de vivienda sin fines de lucro, ya sea el sector comunitario o el gobierno, reduciría los costos de entrega, al perder el margen del desarrollador del 20% de un plumazo.

Mas ampliamente, los fondos necesarios para apoyar un programa de vivienda asequible sostenible podrían compensarse fácilmente con los ahorros de eliminar los actuales subsidios fiscales ineficientes e inflacionarios a los inversores privados.

No se puede subestimar el desafío de tal tarea. Sin embargo, esto presenta una oportunidad considerable para resolver una serie de problemas interrelacionados con la forma en que se proporciona vivienda en Australia. Aquí hay cuatro de los más grandes.

1. Estabilizar el mercado laboral de la construcción

El desarrollo de viviendas sociales y asequibles respaldaría a la industria de la construcción con un flujo constante de fondos para la construcción de viviendas a largo plazo. Las industrias de la construcción movilizan una fuerza laboral considerable. Los flujos de trabajo estables suavizarían la dramática caída en el empleo que viene con la recesión de la vivienda.

Informes recientes han señalado el declive acelerado de la industria de la construcción. El Banco de la Reserva advierte que los impactos en los salarios y el empleo representan una amenaza para la economía.

2. Apoyar la planificación para un suministro predecible

El sistema de planificación se beneficiaría de tener una gran parte de las necesidades de vivienda proyectadas satisfechas y abastecidas de manera más predecible. La incertidumbre de los ciclos de auge y caída de la vivienda hace que sea casi imposible planificar con sensatez el crecimiento de la población e implementar los objetivos de planificación estratégica en nuestras ciudades y regiones.

Planificación de infraestructura importante, como hospitales, escuelas y transporte, depende de que las nuevas viviendas lleguen de manera oportuna. Las políticas generales de zonificación inclusiva y las ventas de terrenos públicos con descuento para respaldar el suministro de terrenos para viviendas asequibles deben ser requisitos previos.

3. El beneficio de invertir en viviendas asequibles

Si el gasto público en vivienda puede invertirse en los propios activos (por ejemplo, a través de una participación accionaria en el desarrollo), el gasto se retendrá tanto con un propósito social duradero como como una contribución positiva a la base de activos acumulada del gobierno.

Un diseño adecuado Gran escala, programa sin fines de lucro podría significar que la inversión en nuevas viviendas se convierta en algo positivo para los balances generales estatales y nacionales. Esto requiere un cambio en el comportamiento y la mentalidad de algunos funcionarios del Tesoro que a menudo ven la vivienda social como un pasivo.

4. Impulsar amplios dividendos de productividad

Otra investigación reciente para CHIA NSW muestra que la inversión en viviendas sociales y asequibles convenientemente ubicadas tiene beneficios económicos mucho más amplios. Estos incluyen ahorros en el tiempo de viaje para los trabajadores de bajos ingresos que actualmente se encuentran en los suburbios exteriores, así como la mejora del capital humano resultante de los impactos positivos a largo plazo en los ingresos de los hogares.

Similar, los presupuestos gubernamentales se benefician de la reducción de la demanda de servicios sociales.

En breve, El argumento económico basado en la evidencia para la inversión del gobierno en viviendas sociales y asequibles es sólido. Dadas las consecuencias inminentes de un colapso inmobiliario tras el mayor auge inmobiliario en la historia de Australia, ahora es el momento de actuar y remodelar el sistema de vivienda de la nación a largo plazo.

Pero, ¿tenemos gobiernos capaces de concebir los cambios de política necesarios o con el coraje de ponerlos en práctica? Tiempo, y las próximas elecciones, dirá.

Este artículo se ha vuelto a publicar de The Conversation con una licencia de Creative Commons. Lea el artículo original.