Los lugares con más diversidad en tipos de vivienda son más estables y pueden resistir mejor una crisis de vivienda, dicen los investigadores de la Universidad de Illinois.

Arnab Chakraborty, un profesor de planificación urbana y regional de la Universidad de Illinois, y Andrew McMillan, ex estudiante de doctorado en la U. de I. y actual becario postdoctoral en la Universidad de Maryland, examinó la conexión entre la diversidad de viviendas en una comunidad y las ejecuciones hipotecarias durante la Gran Recesión. Definieron la diversidad de viviendas como una amplia gama de tipos de viviendas disponibles y niveles de precios, y encontraron que las comunidades con menor diversidad de viviendas tenían tasas más altas de ejecuciones hipotecarias.

Sus hallazgos fueron publicados recientemente en el Revista de Educación e Investigación en Planificación .

Los investigadores analizaron 14 áreas metropolitanas de todo el país, examinar los factores estructurales no solo a nivel municipal, pero también a nivel de vecindario utilizando datos de distritos censales.

"Esta crisis afectó a todo el país. Pero también es cierto que algunas comunidades fueron más afectadas que otras, y algunas comunidades se recuperaron más rápidamente que otras. Y esto ocurrió dentro de las mismas áreas metropolitanas, "Dijo Chakraborty.

Él y McMillan analizaron dos medidas de diversidad en la vivienda:la combinación de unidades de vivienda existentes en un área, como viviendas unifamiliares, dúplex y unidades multifamiliares, y las densidades residenciales zonificadas o permitidas. Recopilaron datos de 2005 a 2013 sobre ejecuciones hipotecarias en esas áreas, así como las tasas de ventas que indicarían el grado de recuperación de un área de la crisis de la vivienda.

Escribieron que si bien los vecindarios caracterizados por ingresos promedio más altos se consideran más estables, ofrecen poco en cuanto a viviendas asequibles, y que la falta de diversidad de viviendas podría conducir a tasas más altas de ejecuciones hipotecarias en una crisis.

Aquellos que quieran vivir en un vecindario con precios de vivienda más altos para estar cerca de sus lugares de trabajo, que sus hijos asistan a escuelas cercanas o que sean propietarios de una nueva casa puede comprar una casa más allá de su asequibilidad, Dijo Chakraborty.

"La falta de diversidad en las opciones de vivienda disponibles en una comunidad deseada puede influir en algunos compradores de vivienda para comprar una propiedad que está más allá de sus posibilidades o buscar un préstamo de alto riesgo, aumentando así el riesgo de que un evento de vida adverso se convierta en un evento desencadenante de ejecución hipotecaria, "Chakraborty y McMillan escribieron." Las áreas con baja diversidad pero altos costos de vivienda también pueden obligar a los hogares a mudarse más lejos de su ubicación deseada, posiblemente aumentando sus costos de transporte y su vulnerabilidad a eventos desencadenantes ".

Descubrieron que los tipos de viviendas existentes tenían una influencia mucho mayor en la estabilidad de un área y en la tasa de ejecuciones hipotecarias que la zonificación. y dijeron que los planificadores deberían considerar las necesidades y preferencias de los compradores de vivienda y tratar de compararlas con los inventarios de viviendas.

Los planificadores a menudo asumen que la vivienda para personas de mayores ingresos es preferible debido a los beneficios financieros que brinda a la comunidad a través de los ingresos por impuestos a la propiedad. A los propietarios de viviendas les preocupa que el valor de sus propiedades disminuya si se construyen viviendas multifamiliares en su vecindario.

Pero el riesgo de sobreconstrucción o sobrezonificación para viviendas de mayores ingresos es que un vecindario puede tener viviendas vacías si no hay suficientes personas que puedan permitirse vivir allí o si hay una recesión importante del mercado que obliga a algunos propietarios a irse por viviendas más asequibles.

Chakraborty dijo que la diversidad de viviendas también juega un papel en la recuperación, en el sentido de que un vecindario con una combinación de viviendas estará disponible para una mayor variedad de compradores potenciales. La vivienda en el extremo del espectro de ingresos moderados a bajos también es más fácil de alquilar, él dijo.

Chakraborty señaló que factores como las características de la hipoteca, Es importante tener en cuenta las prácticas crediticias y los comportamientos de endeudamiento al considerar cómo hacer que un mercado de la vivienda sea más estable.

Pero él y McMillan esperan que su investigación ayude a los planificadores a comprender el valor de un conjunto de viviendas diverso que satisfaga las demandas de la población de una ciudad.

Chakraborty también señaló que proporcionar un conjunto de viviendas diverso dentro de los límites municipales puede no ser suficiente. Él cita el hallazgo de este trabajo a nivel de tramo de censo como evidencia que sugiere la necesidad de considerar la diversidad de viviendas en una forma más precisa, escala de barrio.

"Existe cierta legitimidad para mantener el carácter de un vecindario. No todos los vecindarios necesitan ser entregados a viviendas de alta densidad, ", Dijo Chakraborty." Pero los planificadores deben pensar en los tipos de diversidad de viviendas que vemos. Existe la obligación de pensar en esto en una comunidad o en una escala más pequeña, a nivel de vecindario ".

Él y McMillan sugieren que "una mayor diversidad de viviendas a través de patrones de zonificación más diversos, en lugar de ninguna zonificación, es necesario para crear comunidades más fuertes ".