Sin la construcción de viviendas de densidad media en los suburbios establecidos, el "medio faltante", los objetivos de una construcción más compacta, no se lograrán ciudades sostenibles y equitativas. Crédito:zstock / shutterstock
Australia está cada vez más vinculada a una población mundial en rápido crecimiento. Se espera que las poblaciones de Sydney y Melbourne superen los 8,5 millones para 2061. ¿Cómo serán las ciudades de Australia entonces? ¿Seguirán estando entre las ciudades de menor densidad del mundo?
Estas ciudades en expansión resultan en (productividad) económica, debilidades sociales (desventaja espacial) y ambientales (incluida una huella ecológica muy grande). ¿Pueden nuestras ciudades transformarse para ser más competitivas? sostenible, habitable, resiliente e inclusivo?
Los gobiernos australianos en todos los niveles aspiran a estos objetivos, pero requieren múltiples transiciones. Las perspectivas de éxito dependen de la capacidad transformadora de cuatro grupos de partes interesadas:gobierno estatal, Gobierno local, la industria del desarrollo inmobiliario, y residentes de la comunidad.
Nuestra investigación recientemente publicada ha encontrado que falta tal capacidad, de modo que la transformación a la escala requerida sigue siendo un gran desafío. Nuestra investigación incluyó una encuesta en Sydney y Melbourne sobre las actitudes de los residentes suburbanos hacia la vida de densidad media y el cambio de vecindario, esencialmente "sondeando" la capacidad de cambio de la comunidad. Este artículo explora algunos de los hallazgos.
Entonces, ¿por qué son importantes las actitudes de la comunidad en los suburbios? El cambio clave involucra la forma y el tejido de las ciudades australianas:de una ciudad suburbana de baja densidad a una forma más compacta característica de Europa. Esto requiere una reurbanización regenerativa:reorientar la población y la inversión inmobiliaria hacia el interior hacia la reurbanización de brownfields y greyfields, en lugar de hacia el exterior al desarrollo de nuevas instalaciones, y el aumento de la oferta de viviendas de densidad media, el "medio faltante".
A diferencia de los greenfields y brownfields, sin embargo, los campos grises están ocupados. El relleno urbano más intensivo representa un desafío para los residentes de los suburbios establecidos para compartir su mayor comodidad, espacio de baja densidad. Y los concejales locales electos tienden a alinearse con la resistencia de sus residentes al "desarrollo excesivo" y los cambios en el "carácter del vecindario".
¿Están cambiando las actitudes?
En septiembre de 2016, el Centro de Transiciones Urbanas encuestado 2, 000 hogares de Sydney y Melbourne en suburbios establecidos del anillo medio.
Cuando se le preguntó "¿En qué tipo de vivienda le gustaría vivir?", casi el 60% de los residentes en ambas ciudades se mostraron a favor de una casa independiente y un patio. Esto está por debajo del 90% a principios de la década de 1990. Entonces, en el espacio de una generación, las actitudes han cambiado significativamente hacia la adopción de una vida de mayor densidad.
Sin embargo, los arreglos de vivienda se extienden más allá de la vivienda. Incluyen el vecindario y el contexto suburbano más amplio. Nuestra encuesta exploró tres entornos de vida distintivos:
Las respuestas revelaron que cuando la ubicación se combinaba con el tipo de vivienda, esto aumentó significativamente la preferencia por viviendas de densidad media cuando se ubican en suburbios establecidos con buen transporte público y acceso a trabajos y servicios. Tanto en Sydney como en Melbourne, El 46% favoreció esto. Esa era la misma proporción que prefería una vivienda y un jardín separados en un suburbio dependiente del automóvil. Solo el 8% optó por apartamentos.
La pregunta es si estos cambios en las preferencias se reflejan en las actitudes de los residentes hacia viviendas de mayor densidad en sus propios vecindarios.
La encuesta encontró que el 71% de los encuestados estaban "al tanto del cambio de vecindario en su localidad". Esta cifra fue idéntica para inquilinos y propietarios.
Menos del 10% de los residentes en ambas ciudades piensan que ese cambio es algo bueno, pero casi el 40% entiende que tiene que suceder. Poco más del 10% son neutrales. La preferencia por menos o ningún cambio se sitúa en torno al 45%.
Esto sugiere que la capacidad para aceptar el cambio está creciendo, pero es de mala gana y no está fuertemente respaldado.
La etapa final de la encuesta sondeó hasta qué punto los propietarios que contemplaban una mudanza estaban al tanto, o abierto a, opciones de venta como consorcio de vecinos. Aunque no es común, Se están reportando ejemplos con incrementos de valor resultantes de la consolidación de lotes que van desde el 10% al 100%.
Una cuarta parte de los encuestados de Sydney estaban abiertos a consolidar propiedades en venta con vecinos. Este número fue aún mayor (39%) para las propiedades de inversión.
¿Lo que hay que hacer?
Las ventas de lotes consolidadas no forman parte del modelo comercial de la mayoría de las agencias inmobiliarias, Gobierno local, o promotores inmobiliarios.
Es un área donde la industria del desarrollo inmobiliario carece de capacidad y aún no responde al desafío del relleno urbano de densidad media. Y los gobiernos estatales se muestran reacios a extender las zonas de mediana densidad de altura media en las grandes ciudades más allá de los centros de actividad designados y los corredores de transporte.
La oferta de viviendas de densidad media bien diseñadas debe aumentarse considerablemente en las zonas bien ubicadas, establecido, baja densidad, suburbios del anillo medio. Y debe suceder a una escala de reurbanización de distrito más allá de la de derribar-reconstruir. Esto permitiría más innovadores, desarrollo sostenible y estéticamente atractivo.
Los objetivos de relleno para viviendas nuevas en las ciudades más grandes de Australia oscilan entre el 65% (Brisbane) y el 85% (Adelaide), con Melbourne y Sydney en el medio. Pero estos objetivos no se están cumpliendo (ni siquiera el 47% de Perth). El desarrollo greenfield sigue siendo el principal absorbedor demográfico.
La última estrategia de metro del gobierno de Victoria introdujo una nueva dirección política para "brindar apoyo y orientación a las áreas de greyfield para ofrecer más opciones de vivienda y diversidad". Eso no altera que muchos residentes de estas áreas sigan resistiendo al cambio.
Los gobiernos estatales y locales deben introducir nuevos instrumentos y pautas de planificación estatutarios para permitir la remodelación del recinto de Greyfield. Estos son el foco de investigación en tres Centros de Investigación Cooperativa de la Commonwealth (ver aquí, aquí y aquí).
En un sistema de planificación urbana que sigue siendo fuertemente descendente, El gobierno local sirve como interfaz principal con las comunidades locales y los promotores inmobiliarios debido a su papel en las aprobaciones de planificación. A menudo, esto se refleja en el juego del gobierno local de los esquemas de zonificación residencial del gobierno estatal para garantizar que la vivienda esté "encerrada" en zonas de cambio mínimo. Esto indica efectivamente que las viviendas de relleno más intensivas deberían ocurrir "en otro lugar" (el síndrome NIMBY).
David Chandler, una figura destacada en la industria de la edificación y la construcción de Australia, resume los desafíos:
"Aún no se han desarrollado las capacidades necesarias para diseñar y construir proyectos de vivienda de densidad media a pequeña escala de tres a diez viviendas de hasta tres pisos encima de estacionamientos bajo rasante. Si las viviendas de densidad media del tipo que se describe aquí un tercio del paisaje habitacional, Se requerirá una nueva plataforma de marketing y un nuevo modelo de entrega.
Si los gobiernos están seriamente dispuestos a aprovechar el potencial de los campos grises y el medio urbano, no solo necesitarán llevar a la comunidad en apoyo de estas iniciativas de densificación más modestas, deberán ser proactivos para asegurarse de que la industria de la vivienda tenga las capacidades para entregarlos ".
Este artículo se publicó originalmente en The Conversation. Lea el artículo original. 
