Cada inquilino ha tratado de hacer los cálculos para averiguar si tiene más sentido comprar una casa, en lugar de seguir alquilando.

Pocos están tan equipados para hacerlo como Hamed Ghoddusi.

Ghoddusi, profesor asistente de finanzas en la Escuela de Negocios, desarrolló un modelo para explorar la efectividad de una hipoteca como escudo fiscal en medio de la incertidumbre. Y cuando decidió comprar la casa del condado de Hudson que había estado alquilando desde que llegó al Instituto de Tecnología Stevens hace seis años, sus cálculos demostraron que se había adelantado al comparar las deducciones hipotecarias con el alto alquiler que estaba pagando.

Luego, Donald Trump firmó la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos. Repentinamente, Las deducciones SALT tenían un tope de $ 10, 000:extremadamente castigador en personas de altos ingresos, estados con impuestos altos como Nueva Jersey, y los cálculos de Ghoddusi se fueron por la ventana.

"Dicen que escribas lo que sabes, "Ghoddusi dijo." En este caso, ¿Quizás fue más como reescribir lo que sabes? "Su trabajo, escrito en colaboración con Mohamad Afkhami, un doctorado candidato en Stevens se informa en el Revista de Control y Dinámica Económica .

Sin embargo, la reescritura ha dado a este tema aún más visibilidad, como propietarios de viviendas, Las empresas y los gobiernos locales evalúan el impacto de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017. Basado en los hallazgos de su modelo, espera precios y demanda de viviendas en personas de altos ingresos, lugares con altos impuestos como Nueva Jersey para caer, con un impacto predecible en la recaudación de impuestos sobre la propiedad.

El componente más singular del modelo es que tiene en cuenta la incertidumbre y, De hecho, La volatilidad puede ser algo bueno para los hogares mientras se preparan para presentar sus impuestos. En una aplicación del modelo, Ghoddusi analizó las ventajas de una hipoteca de tasa ajustable, o BRAZO, versus una tasa fija. Los préstamos ARM tienden a ofrecer una tasa de interés más baja al comienzo de la hipoteca; después de un período de tiempo determinado, la tasa se vuelve a calcular en función del índice al que está vinculada la hipoteca.

La sabiduría convencional es que un ARM se vuelve más caro cuando las tasas de interés suben. Pero cuando esas tasas suben, es más probable que un propietario deduzca esos costos de interés más altos, convertirlos en ahorros fiscales, lo que significa que el costo efectivo esperado de una ARM es menor que el de una hipoteca de tasa fija con una tasa de interés promedio igual, Dijo Ghoddusi.

El modelo de Ghoddusi ayuda al prestatario a tomar la mejor decisión hipotecaria al cuantificar el valor esperado de las deducciones de los intereses hipotecarios durante la vigencia del préstamo. El modelo considera factores como un préstamo a tasa fija o ajustable, el plazo y los impuestos locales para determinar el costo total de la hipoteca.

"No conozco ningún otro modelo que analice el efecto de la incertidumbre sobre el valor esperado de la deducibilidad de los intereses hipotecarios, ", dijo." La volatilidad puede no ser mala para ciertos hogares que están cerca del umbral de deducción estándar ".

Adicionalmente, prestatarios que pueden aplazar procedimientos médicos electivos o donaciones caritativas, combinándolos en un solo año, puede exceder ocasionalmente la deducción estándar, creando una protección fiscal adicional.

Ghoddusi ya está trabajando en ideas futuras para aplicaciones de su modelo. El más importante puede ser cómo los recortes de impuestos de Trump afectan los precios de las viviendas en diferentes estados, un tema que toca el artículo original.

"Tener tantos colegas aquí que piensan en ese marco (de análisis y modelado) es muy útil y facilita la identificación de áreas de enfoque que pueden generar impacto".

"Lugares como Texas o Florida, donde no hay impuesto sobre la renta, no verás mucho efecto, porque los propietarios toman la deducción estándar de todos modos, ", dijo." Pero en lugares como Nueva Jersey, Nueva York y California, donde los impuestos locales son altos, ahora está viendo la deducción SALT con un tope de $ 10, 000. Por lo tanto, hay menos incentivos económicos para comprar una casa en esos lugares, lo que significa que los precios deberían bajar ".

Ghoddusi vivió anteriormente en Austin, un semillero de energía, así es como se inició en la financiación de la energía. Pero después de mudarse al área de la ciudad de Nueva York, rápidamente se dio cuenta de que si quería hacer una investigación que generara impacto, un buen lugar para buscar sería una propiedad inmobiliaria.

El impacto de su trabajo lo ha sorprendido incluso a él en ocasiones, como cuando presentó los hallazgos de su modelo a otros investigadores en el espacio financiero.

"Este tipo de trabajo siempre llama la atención, porque todo el mundo se ocupa de las hipotecas de una forma u otra, ", dijo." Pero ahora, cuando llego al final de mis seminarios, Veo todas estas caras decepcionadas de personas que pueden no haber considerado el efecto de los deducibles en el cálculo de su costo efectivo de capital. Y estos son profesores de finanzas que son sofisticados sobre este tema, así que sé que se necesita una mayor comprensión a nivel de los compradores de vivienda ".