Han pasado 15 años desde que estalló la burbuja inmobiliaria de 2008 y provocó que la economía estadounidense cayera en picada, pero los expertos y académicos todavía están tratando de obtener una imagen completa de lo que causó la caída de la vivienda.

Con los precios de la vivienda en nuevos máximos históricos, los investigadores de la Universidad de Georgia todavía están desacreditando los conceptos erróneos comunes sobre el auge y la caída de 2008.

James Conklin, profesor asociado de bienes raíces en Terry College of Business de UGA, quería probar una percepción común sobre la crisis:que la prevalencia de los préstamos de alto riesgo condujo a valores de vivienda injustificados e insostenibles. Los préstamos de alto riesgo son préstamos otorgados a prestatarios que pueden tener dificultades para pagar debido a bajos puntajes de crédito e ingresos.

"Creo que mucha gente tiene en mente el escenario de que había un gran grupo de personas con puntajes crediticios bajos que no podían comprar antes de ese momento", dijo Conklin. "Luego hubo una afluencia de crédito fácil y permitió que esas personas subieran los precios a niveles insostenibles. Ese no parece ser el caso".

Conklin y sus coautores, los economistas del Banco de la Reserva Federal W. Scott Frame, Kristopher Gerardi y Haoyang Liu publicaron sus hallazgos en "¿Villanos o chivos expiatorios? El papel de los prestatarios de alto riesgo en el impulso del auge inmobiliario de EE. UU.". El documento apareció en la edición de julio de 2022 del Journal of Financial Intermediation .

"Nuestra opinión es que las personas con puntajes crediticios bajos no parecen estar impulsando el auge de la vivienda", dijo Conklin. "No hay duda de que las personas con puntajes crediticios más bajos incumplieron más, pero no hicieron subir los precios".

El equipo de Conklin analizó condado por condado el porcentaje de préstamos otorgados a prestatarios con puntajes de crédito inferiores a 660 en los EE. UU. entre 2000 y 2006.

"Observamos las áreas donde crecieron los precios de la vivienda y las áreas donde creció el número de hipotecas de alto riesgo", dijo Conklin. "No son los mismos lugares en absoluto. Si los préstamos de alto riesgo fueran el motor del auge de la vivienda, entonces uno pensaría que donde los precios de la vivienda aumentaron, habría visto el mayor crecimiento en los préstamos de alto riesgo, y eso no es lo que sucede". encontramos".

Los prestatarios de alto riesgo eran más propensos a obtener préstamos para comprar casas de nivel de entrada o de precio moderado en el mercado sobrecalentado, dijo.

"Y los lugares donde vimos que los precios subían rápidamente, ahí es donde vimos que los principales prestatarios eran una parte más grande del mercado", dijo Conklin. "Los prestatarios [bien calificados] probablemente pudieron ofertar más que las personas que consideraríamos prestatarios marginales.

"Los compradores marginales quedaron fuera del mercado; no tuvieron la oportunidad de ayudar a que los precios de las viviendas se dispararan porque los prestatarios con mejores calificaciones crediticias y mejores ingresos podían ofertar los precios más altos".

¿Qué causó el colapso inmobiliario?

Muchos factores llevaron al colapso inmobiliario de 2008, dijo Conklin. Los préstamos exóticos que requerían poca documentación o presentaban tasas de interés variables ayudaron a las personas a comprar casas que no tenían los ingresos para pagar. Los propietarios de viviendas que tenían préstamos de alto riesgo no cumplieron con sus préstamos. El rápido aumento de los precios de las viviendas alimentó la mentalidad de "compre ahora o se lo pierde" entre las familias y los inversores.

No fue solo una cosa, pero es vital saber cómo cada factor influyó en la crisis para que la política de vivienda y préstamos se pueda diseñar con precisión para evitar otro colapso, dijo Conklin.

Los estándares de préstamo más estrictos han evitado que los compradores de vivienda se apalanquen demasiado y han disminuido el riesgo de que se encuentren con un préstamo bajo el agua, incluso si los precios se estabilizan o se reducen un poco desde los máximos históricos de hoy. Eso es genial.

Pero la suposición común de que los prestatarios de alto riesgo ayudaron a impulsar la burbuja inmobiliaria también ha llevado a los aseguradores de préstamos gubernamentales como Freddy Mac a exigir puntajes crediticios mucho más altos además de pagos iniciales más grandes y prueba de ingresos. Eso ha tenido el efecto secundario de eliminar del mercado a algunos posibles compradores de viviendas.

“Una de las cosas que la gente se llevó de la crisis es que debemos tener cuidado al otorgar préstamos a personas con puntajes crediticios bajos”, dijo Conklin. "Si [las pautas de préstamo] se basan en información o suposiciones incorrectas, podría haber muchas personas que serían buenos prestatarios que no podrán obtener crédito y no podrán comprar casas.

"A menudo pensamos en la propiedad de la vivienda como un camino hacia la riqueza, y si las personas se mantienen fuera de este mercado que no debería ser, estamos perjudicando a esas personas en términos de creación de riqueza". + Explora más

El crédito riesgoso excesivo está fuertemente relacionado con la crisis de la vivienda de la última década, según un estudio