Ya no es sorprendente escuchar que Airbnb está retirando del mercado los alquileres a largo plazo, pero los investigadores de la USC están descubriendo que hay más en la historia. Airbnb no solo está afectando negativamente al stock de viviendas a largo plazo, en realidad, está aumentando los alquileres y los precios de la vivienda.

Davide Proserpio, profesor asistente de marketing en la Escuela de Negocios Marshall de la USC, está investigando el impacto de Airbnb en las ciudades. En un documento de trabajo revisado recientemente, él y sus colegas mostraron el impacto de Airbnb en los mercados de vivienda y alquiler. Usando información pública de Airbnb y el código postal de Zillow y datos de la Oficina del Censo de EE. UU., pudieron observar los efectos de la compañía más de cerca mientras controlaban cosas como la gentrificación y las tendencias económicas.

El aumento porcentual en los precios de alquiler y vivienda puede parecer pequeño al principio:un aumento del 1 por ciento en los listados de Airbnb condujo a un aumento del 0,018 por ciento en las tarifas de alquiler y un aumento del 0,026 por ciento en los precios de la vivienda. Pero considere que la tasa de crecimiento anual promedio en los listados de Airbnb fue aproximadamente del 28 por ciento en todos los códigos postales en los datos del periódico.

"Esto no es tan pequeño si se compara con el crecimiento anual de los alquileres y los precios, Prosperio dijo:alrededor del 3,2 por ciento y el 5,7 por ciento, respectivamente.

Usando sus datos y estimaciones, calculan una contribución de Airbnb año tras año al crecimiento del alquiler y de los precios igual al 0,59 por ciento y al 0,82 por ciento, respectivamente. "Supongamos que los precios de la vivienda suben un 6 por ciento; Airbnb probablemente esté causando el 0,8 de ese 6 por ciento, " él dijo.

En general, Airbnb probablemente contribuye con aproximadamente una quinta parte del aumento anual promedio de los alquileres en EE. UU. Y aproximadamente una séptima parte del aumento anual promedio de los precios de la vivienda en EE. UU. le dijo a Harvard Business Review.

Dowell Myers, profesor de la Escuela de Políticas Públicas Price de la USC, cree que es posible que el documento de trabajo subestime el impacto de Airbnb.

"El impacto de trasladar una unidad completa de una ocupación a largo plazo a una a corto plazo es equivalente a una demolición, ", dijo." Acabas de restar una unidad de vivienda del stock de alquiler ".

Cómo los Ángeles quiere que Airbnb beneficie a los alquileres y a las comunidades

Proserpio señaló una forma en que Airbnb podría mitigar eso:el modelo propietario-ocupante. El propietario-ocupante es un anfitrión de Airbnb que alquila una parte de su casa principal, como una habitación, pero no alquila todo el edificio o la unidad.

La ciudad de Los Ángeles ha aprobado recientemente regulaciones que toman medidas enérgicas contra los alquileres a corto plazo como Airbnb y espera que más angelinos lo usen para compartir espacio en su hogar.

Algunas de las reglas incluyen exigir que el anfitrión viva en la residencia durante seis meses al año, imponer un límite de 120 días e insistir en que los inquilinos tengan la aprobación del propietario.

Las regulaciones tenían como objetivo equilibrar a los propietarios de viviendas que alquilan espacio libre para pagar las facturas con los inversores inmobiliarios y los propietarios que están convirtiendo casas y edificios en estancias tipo hotel. El concejal de la ciudad de Los Ángeles, Mike Bonin, le dijo a Curbed.

Proserpio estuvo de acuerdo en que, a través de enfoques como el modelo propietario-ocupante, Airbnb tiene beneficios. No todo es negativo.

"Algunos Airbnb se encuentran en ubicaciones donde no hay hoteles, y esto tiene el potencial de favorecer la economía de estas áreas, Proserpio dijo:“Los restaurantes que antes estaban aislados de los turistas ahora pueden beneficiarse de los viajeros de Airbnb. Todas estas cosas deben tenerse en cuenta para crear políticas que funcionen para todos ".

Problemas de vivienda de los Ángeles:mucho más grande que Airbnb

Myers dijo que es importante tener en cuenta que el problema real en Los Ángeles es la falta de viviendas disponibles. En ciudades como Chicago con mercados inmobiliarios más débiles, Es posible que Airbnb no esté haciendo una mella significativa en la disponibilidad de alquiler a largo plazo.

El condado de Los Ángeles es corto 320, 000 unidades de vivienda, él dijo, y la mitad de esa escasez recae en personas menores de 35 años, muchas de las cuales viven con compañeros de habitación y padres mucho más tiempo que generaciones anteriores.

"En estas condiciones de emergencia, no puede permitirse perder más [inventario de viviendas], ", agregó." No podemos darnos el lujo de renunciar a una sola unidad ".

No es que Airbnb cause las condiciones, pero las agrava, él dijo. Si los costos de alquiler continúan aumentando y las existencias no aumentan constantemente, la densidad lo hará, ya sea que construyamos o no.

"Si la gente quiere seguir viviendo en Los Ángeles, se doblarán, "dijo Larry Harris, un profesor Marshall de la USC que se desempeñó como economista en jefe de la Comisión de Bolsa y Valores de 2002 a 2004. Tal como lo estamos viendo ahora, más adultos compartirán espacio, él dijo, quizás viviendo con la familia o con otras parejas.

Harris cree que las políticas similares a las nuevas regulaciones de L.A. podrían ayudar a frenar estos impactos, como aprobar regulaciones de zonificación que permitan una mayor densidad a lo largo de los corredores de tránsito, permitir que más personas no relacionadas vivan juntas y modificar la Propuesta 13 para incentivar a las parejas mayores a reducir su tamaño.

"Tienes que tener más casas, ", dijo." Mientras la gente no quiera que se construyan casas en su vecindario o cambios en la zonificación que aumenten la densidad, siempre habrá escasez ".

Y si no fuera por Airbnb, es probable que la gente se aloje en hoteles, Harris señaló. Quizás, con esta nueva normativa, la hospitalidad debe tomar nota.

"La conclusión es que existe una clara demanda de lugares para dormir, ", dijo." Lo que tenemos que hacer es averiguar cómo satisfacer esas demandas ".