No es ninguna novedad que las viviendas de alquiler sean menos eficientes energéticamente que otras viviendas. Aunque la eficiencia energética paga dividendos para un propietario-ocupante, los propietarios tienen pocos incentivos para invertir, ya que soportarían el costo sin experimentar los beneficios. Por lo tanto, las propiedades de alquiler tienden a ser más difíciles y costosas de calentar y enfriar.

Este no es un fenómeno reciente. Sin embargo, las tendencias actuales hacen que el asunto sea más urgente.

Con más personas alquilando en Australia, mas gente, incluidas las personas más vulnerables, viven en propiedades de alquiler ineficientes. Más lejos, El aumento de los costos de energía significa que las viviendas de alquiler ineficientes agravan la desventaja social, a través de facturas de energía más altas y peor salud.

En este contexto, Los estándares mínimos de eficiencia energética para propiedades de alquiler nunca han sido más urgentes.

Más inquilinos están viviendo en hogares particularmente ineficientes durante más tiempo

Alquilar ya no es solo una solución temporal entre vivir con los padres y ser propietario de una casa. A medida que ha crecido el sector del alquiler privado, El alquiler a largo plazo se ha vuelto mucho más común.

Como consecuencia, más familias están alquilando, al igual que los australianos mayores:dos de cada cinco hogares de alquiler ahora incluyen hijos dependientes, y la población de arrendatarios privados está envejeciendo más rápidamente que la población en general. Más personas están alquilando, alquilar por más tiempo, y alquilar más tarde en la vida.

Estas personas viven en propiedades que son mucho menos eficientes energéticamente. Los inquilinos tienen cuatro veces más probabilidades de vivir en una casa sin aislamiento. y es menos probable que tengan cortinas para ventanas, como cortinas.

En el acto, la única jurisdicción australiana que tiene un esquema de divulgación obligatorio de eficiencia energética para propiedades de alquiler, una de cada cuatro calificaciones divulgadas para propiedades de alquiler es cero.

A diferencia de, solo una de cada 20 propiedades en venta tiene una calificación de cero, la calificación más baja posible. Las personas que alquilan están viviendo en otro mundo:un mundo de ineficientes, hogares sin aislamiento, difícil de calentar o enfriar.

La vivienda de alquiler ineficiente perpetúa la desventaja social

Para algunos inquilinos, el costo de la ineficiencia energética está en su factura de energía. Para otros, particularmente los inquilinos de bajos ingresos, el costo que enfrentan es un hogar que los enferma a ellos oa sus familiares.

Las personas de bajos ingresos tienen más probabilidades de ser inquilinos y gastar una mayor parte de sus ingresos en costos de servicios públicos. agravando los daños de las propiedades de alquiler ineficientes.

En Australia, dos de cada cinco hogares en el quintil de ingresos más bajo son inquilinos, en comparación con aproximadamente uno de cada cuatro en la población en general.

Aunque los hogares de bajos ingresos gastan menos en combustible en términos absolutos, tales gastos representan una mayor proporción de sus ingresos:una revisión reciente encontró que los hogares australianos en el quintil de ingresos más bajo gastaban el 6,4 por ciento de sus ingresos en electricidad y gas, en comparación con el 2,8% de los hogares del quintil medio.

Esta proporción ha aumentado durante la última década, tras los sorprendentes aumentos del costo real de la electricidad y el gas. Para hogares de bajos ingresos, la ineficacia de las propiedades de alquiler empeora una situación que ya era terrible.

La combinación de viviendas ineficientes y el aumento de los costos de la energía hace que sea más difícil para las personas calentar sus hogares, poniendo en peligro su salud. Asombrosamente, mueren más australianos por el frío que por el calor.

Es probable que esto sea una consecuencia de la vivienda de mala calidad, dado que Suecia tiene una tasa mucho más baja de muertes atribuibles al frío:3,9 por ciento en comparación con el 6,5 por ciento en Australia.

La mejora de la eficiencia energética de los hogares se ha relacionado con la reducción del tiempo en el hospital, presión sanguínea baja, y menos días libres del trabajo o la escuela. Las viviendas de alquiler ineficientes dejan a las personas en un ambiente peligrosamente frío, resultando en una peor salud y muertes evitables.

Los estándares mínimos de eficiencia energética pueden resolver este problema

Las propiedades de alquiler tienen una eficiencia energética tan baja debido a los incentivos divididos:"Para los propietarios hay pocos incentivos para invertir en ahorro de energía si todos los beneficios son asumidos por los inquilinos, pero su valor no es suficiente para generar alquileres más altos". Entonces, en lugar de que los propietarios paguen por mejoras, las personas en propiedades de alquiler terminan pagando el costo de vida en una vivienda ineficiente.

Los intentos de resolver este problema únicamente con subvenciones han fracasado sistemáticamente. Si bien varios programas australianos han ofrecido incentivos financieros a los propietarios para mejorar la eficiencia energética de las propiedades alquiladas, la captación ha sido insignificante.

La gran mayoría de los propietarios de Australia son propietarios de "mamá y papá" con una sola propiedad de inversión, y el uso cada vez mayor de administradores de propiedades sugiere que son cada vez más reacios a participar en sus inversiones. Parece que los propietarios están demasiado desconectados para responder únicamente a los incentivos económicos.

En lugar de solo subsidios, la mejor opción es adoptar el "enfoque del palo y la zanahoria":ofrecer incentivos mediante reembolsos o reformas fiscales, al tiempo que crea un deber legal y mecanismos de aplicación a través de estándares mínimos. Se debe exigir a los propietarios que se aseguren de que su propiedad cumpla con un estándar mínimo de eficiencia energética antes de que pueda ofrecerse en alquiler.

Los estándares mínimos tienen una dimensión de justicia social:garantizan que todos los inquilinos puedan beneficiarse de la eficiencia energética, no solo aquellos que pueden pagar las mejores propiedades.

Además, las normas mínimas reducirían las oportunidades para que los propietarios obtengan un aumento de la renta de los inquilinos. Si bien las características de eficiencia energética atraen una prima de alquiler, esto se debe a que tales características son raras y tienen un valor de escasez. Si características como el aislamiento del techo fueran omnipresentes, no podían atraer una prima.

Es más, los estándares mínimos son populares. En una encuesta victoriana de inquilinos y propietarios, standards were supported by over 90 per cent of renters and 70 per cent of landlords.

A 2018 survey of 1000 Australians found that 80 per cent supported minimum standards for rental homes "to ensure that they are safe, comfortable and have low energy bills." The Australian community, including landlords, understands the role of standards to improve affordability and well-being.

People who rent deserve decent homes

Every Australian state and territory should establish minimum energy efficiency standards for rental properties. A growing number of people are living in rental properties, at all stages of life, particularly people on low incomes.

Energy costs are consuming a growing chunk of the household budget, especially for the most vulnerable, who are more likely to be renting. And rental properties have significantly worse energy efficiency than owner-occupied properties, increasing bills and harming health.

While the Australian dream of homeownership is out of reach for a growing number of Australians, the dream of a comfortable, liveable home need not be.

Minimum energy efficiency standards can ensure that an increasing number of vulnerable households, renting privately, can enjoy the right to live safely, in dignity and comfort in their home.