Una casa elevada sobre el nivel del suelo en Houston, Texas para protegerse contra las inundaciones. Muchas casas en Houston ahora se construyen o reconstruyen sobre vigas que las elevan de 10 a 12 pies sobre el nivel del suelo. Crédito:Antonia Sebastian
Las casas de Texas que recibieron el mayor impacto en valor después del huracán Ike de 2008 fueron, asombrosamente, no aquellos dentro de zonas históricas de inundación, nuevos hallazgos de investigación. En lugar de, eran casas en las afueras de estas zonas, donde el daño afectó a barrios enteros, reduciendo el valor de la propiedad durante años, según un equipo de investigadores de la Universidad de Carolina del Norte, Chapel Hill, quien presentó los hallazgos esta semana en la Reunión de Otoño 2019 de AGU en San Francisco.
Los hallazgos ayudan a los investigadores a identificar qué propietarios tienen más probabilidades de dejar de pagar su hipoteca después de una gran tormenta, y a idear soluciones que protejan a los propietarios.
La Agencia Federal para el Manejo de Emergencias define las zonas de inundación de 100 años como áreas donde hay un 1% o más de probabilidad de inundación en un año determinado. Pero las inundaciones pueden extenderse mucho más allá de estas zonas en muchas áreas urbanas, donde el agua fluye libremente sobre amplias franjas de hormigón, según Harrison Zeff, ingeniero de la Universidad de Carolina del Norte, Chapel Hill y miembro del equipo que presentó los nuevos hallazgos.
Eso es un problema, porque si bien la ley federal requiere que los residentes en zonas de inundación de 100 años compren un seguro contra inundaciones, no existe tal requisito para quienes se encuentran fuera de estas zonas. Entonces, cuando azota una tormenta y los residentes tienen que pagar la factura por los daños, a menudo terminan pidiendo dinero prestado contra el valor de sus casas. Pero los residentes que ya están cargados con deudas hipotecarias podrían reducir sus pérdidas y marcharse por completo, según Zeff.
"Mucha gente intenta vender sus casas por un precio mínimo para pagar su hipoteca, o simplemente aléjate, incumplimiento de la hipoteca, "Dijo Zeff.
Eso sucedió después del huracán Katrina en 2005. A partir de 2017, al menos 20, 000 edificios quedaron abandonados en Nueva Orleans.
En el nuevo estudio, Zeff y sus colegas querían comprender las fuerzas que hacen que los valores de las casas se derrumben después de una tormenta. Utilizaron datos de First Street Foundation, una ganancia por riesgo de inundaciones con sede en Nueva York, para estudiar los valores de las propiedades en el condado de Harrison, Texas desde 2006-2014. El condado incluye Houston, que fue duramente golpeada por el huracán Ike en 2008.
Un mapa de los vecindarios en Brays Bayou de Houston con mayor riesgo de incumplimiento hipotecario debido a los daños por inundaciones después del huracán Ike, en comparación con el área especial de peligro de inundación. Muchas casas con mayor riesgo están fuera del área de peligro. Crédito:Harrison Zeff
Los investigadores combinaron los datos del valor de la propiedad con observaciones sobre el terreno realizadas por funcionarios locales sobre las viviendas dañadas. Encontraron casas dañadas dentro de la zona de inundación que perdieron valor después de la tormenta, pero, de media, recuperaron la mayor parte de su valor en 2014. Por el contrario, la mayoría de las casas fuera de las zonas de inundación no habían recuperado su valor en 2014.
Para entender por qué las casas fuera de la zona de inundación sufrieron un mayor impacto, los científicos analizaron la relación entre el valor de la propiedad y cuántas casas cercanas también habían resultado dañadas. Encontraron casas en comunidades donde las casas vecinas también habían sido dañadas y perdieron la mayor parte del valor de la propiedad. En áreas con 200 o más viviendas dañadas por milla cuadrada, la vivienda promedio perdió un tercio o más de su valor.
El hallazgo sugiere que una de las principales razones por las que las casas fuera de las zonas de inundación pierden valor de propiedad es porque las casas vecinas se encuentran en la misma situación.
"Si todas las casas de una cuadra están a la venta, eso va a hacer algo con el valor de esas casas, ", Dijo Zeff." Ahora hay un exceso de casas que fueron dañadas ".
Al menos algunos de los afectados por el huracán Ike eran sobrevivientes del huracán Katrina que huyeron a Texas. Desde entonces, Texas ha tenido inundaciones en 2015, 2016 y fue azotado por el huracán Harvey en 2017, lo que significa que algunos propietarios desafortunados se han visto afectados por múltiples tormentas. El siguiente paso de los investigadores es extender su análisis hasta 2019 para incluir estas tormentas más recientes. Zeff espera que los valores de las propiedades se hayan desplomado aún más en áreas azotadas por tormenta tras tormenta.
Pero no todo es pesimismo. Los hallazgos sugieren que expandir las mismas protecciones que se encuentran dentro de las zonas de inundación podría ayudar a quienes se encuentran fuera de ellas.
"Planeadores urbanos, administradores de la ciudad, y las compañías de seguros pueden ... aplicar diferentes políticas para controlar estas tendencias y ayudarlas a proteger el medio ambiente, "dijo Mona Hemmati, estudiante de doctorado en ingeniería civil y ambiental en la Universidad Estatal de Colorado, que no participó en el nuevo estudio.
Tales soluciones incluyen ampliar la cobertura del seguro contra inundaciones, mejorar los sistemas de drenaje pluvial, elevar casas y construir parques para que las aguas pluviales se filtren en el suelo en lugar de atravesar el concreto.
Esta historia se vuelve a publicar por cortesía de AGU Blogs (http://blogs.agu.org), una comunidad de blogs de ciencia de la Tierra y el espacio, alojado por la American Geophysical Union. Lea la historia original aquí.
