Fuera de vista, Fuera de quicio.

Esa es la conclusión de un nuevo estudio de UNLV que encontró que los precios inmobiliarios de las casas en áreas propensas a incendios forestales caen en relación con las casas en áreas de bajo riesgo inmediatamente después de un incendio. Pero el efecto es solo temporal:los precios de venta en áreas de riesgo se recuperan en uno o dos años.

Si bien eso puede parecer una bendición tanto para los propietarios de viviendas como para los agentes de bienes raíces, El economista investigador de la UNLV, Shawn McCoy, dice que el fenómeno también puede representar una especie de maldición.

Esto se debe a que los compradores de viviendas otorgan una prima tan importante a las casas con vistas atractivas y una vegetación densa y bellamente aislante proporcionada por áreas montañosas de alto riesgo de incendios que incluso la cobertura de los medios de incendios fuera de control, evacuaciones masivas, o las muertes pueden no disuadirlos. Como resultado, El crecimiento residencial en áreas boscosas de los Estados Unidos, áreas de paisaje comúnmente conocidas como la Interfaz Urbano-Silvestre (WUI), aumentó significativamente en los últimos años de un estimado de 30.8 millones de unidades de vivienda en 1990 a 43.4 millones en 2010.

Y más personas que viven en WUI crean condiciones ideales para desastres naturales a gran escala.

"En la medida en que los propietarios valoren las comodidades ambientales en estas áreas de alto riesgo, "McCoy dijo, "si los participantes del mercado subestiman sistemáticamente la probabilidad de un incendio, podemos observar un aumento ineficiente de las tasas de desarrollo de viviendas en áreas boscosas, así como una posible disminución en la disposición de los propietarios existentes a tomar las medidas necesarias para evitar que los incendios afecten sus hogares ".

McCoy dijo que es poco probable que la cobertura de los medios de los recientes incendios en California provoque cambios duraderos en las creencias subjetivas de los propietarios de un incendio que impacte su propiedad.

"A pesar de una caída inicial en los precios inmobiliarios en áreas propensas a riesgos, los resultados de nuestro estudio sugieren que los temores iniciales de los compradores de vivienda sobre el riesgo de incendio se desvanecerán, y el desarrollo en áreas de riesgo puede seguir aumentando, ", dijo." Esto es un problema:muchos trabajos recientes muestran que los incendios forestales no son solo el resultado de cambios en los climas globales, sino también un rápido desarrollo de viviendas en tierras boscosas ".

McCoy y el coautor Randy P. Walsh de la Universidad de Pittsburgh realizaron el estudio en Colorado, pero dicen que los hallazgos podrían ayudar a los propietarios de viviendas, legisladores, aseguradoras, y personas en los EE. UU., que experimenta más de 100, 000 incendios forestales al año.

En su investigación, McCoy y Walsh examinaron los datos de transacciones inmobiliarias de casi 360, 000 propiedades en ocho condados de Colorado que se vieron afectados por 18 incendios forestales graves entre 2000 y 2012.

McCoy y Walsh utilizaron técnicas estadísticas para contrastar los cambios en los precios de los bienes raíces antes y después de los incendios forestales en dos tipos distintos de casas:casas ubicadas en zonas de riesgo de incendios forestales y casas similares ubicadas en zonas de bajo riesgo. También intercalan esa información con la información de venta de propiedades y el modelado 3-D que tuvo en cuenta el riesgo de las viviendas y la proximidad a los incendios forestales. así como la vista de los residentes de las llamas o las posteriores cicatrices de quemaduras basadas en cómo la elevación y la densidad del bosque afectarían su línea de visión.

"Esta estrategia de modelado nos permite utilizar los mercados de bienes raíces como una lente para hacer inferencias con respecto a los vínculos subyacentes entre el incendio y la percepción del riesgo de incendio a una escala geográfica y temporal muy fina, ", Dijo McCoy." Si un incendio reciente tiene el efecto de inducir un cambio significativo en la prominencia del riesgo de incendio, esto finalmente se reflejará en una disminución en la demanda de viviendas en áreas de riesgo de incendio ".

El estudio está aceptado para su publicación en el Revista de Economía y Gestión Ambiental .