Hipotecas que se hunden en particular, y en medio de la crisis económica pandémica, propiedad de vivienda en general, puede limitar la movilidad laboral y los ingresos, encuentra un nuevo estudio de Olin Business School. Crédito:Shutterstock
En un momento en que los desalojos y los impagos de las hipotecas se han comparado con un tsunami que se avecina en todo Estados Unidos, Un estudio de macrodatos sobre la relación préstamo-valor a raíz de la recesión de 2007-08 conlleva un pronóstico cauteloso para el desconcertante clima económico que se avecina:
Cuanto mayor sea la hipoteca pendiente de un trabajador en relación con el valor de su vivienda, peor será el crecimiento futuro de los ingresos y la movilidad laboral.
Esos fueron los hallazgos clave cuando cuatro investigadores, incluidos dos de la Universidad de Washington en la Escuela de Negocios Olin de St. Louis, profundizó en los datos salariales y los perfiles crediticios que abarcan a 30 millones de estadounidenses en 5, 000 empresas. Encontraron una relación negativa entre los ingresos de los trabajadores y la relación entre préstamos hipotecarios y valor (LTV), especialmente cuando la casa estaba bajo el agua (principal adeudado más alto que el valor).
Por ejemplo, los científicos descubrieron que las personas con hipotecas subacuáticas ganaban $ 352, o 5%, menos mensuales que los trabajadores con menos deuda hipotecaria en relación con el valor de la vivienda.
Compuesto por problemas de crédito y liquidez, estos trabajadores están prácticamente atascados, incapaz de mudarse a un trabajo con mejores ingresos o una nueva área, Los investigadores escribieron en su estudio que se publicará próximamente en Revisión de estudios financieros .
Y bien podría traducirse hoy en los efectos económicos del COVID-19.
"El impacto de la crisis actual en las economías locales varía ampliamente en los EE. UU., "dijo Radhakrishnan Gopalan, profesor de finanzas en Olin y coautor del estudio. "Nuestro estudio destaca las dificultades que puede enfrentar alguien en una zona más afectada al intentar hacer las maletas y mudarse a una región menos afectada. Además, Nuestro estudio también destaca un costo importante de ser propietario de una vivienda:por ejemplo, comprar una vivienda limitará su movilidad laboral, ya largo plazo eso puede afectar adversamente sus ingresos laborales ".
"Este es uno de los primeros estudios que vincula los historiales crediticios detallados con la información sobre la movilidad de los trabajadores y los aumentos salariales, "agregó el coautor Barton Hamilton, el Profesor Distinguido de Economía Robert Brookings Smith, Management &Entrepreneurship y director del Koch Center for Family Business de la Washington University. "El trabajo anterior ha analizado estos factores de forma aislada y no ha establecido la conexión entre los dos".
Buscando formas de analizar el efecto del valor neto de la vivienda y los ingresos laborales, además de los mecanismos entrelazados, los investigadores utilizaron la información de Equifax y los índices de precios de la vivienda de Corelogic para profundizar y estudiar una muestra aleatoria de 300, 000 trabajadores con una hipoteca activa durante un período de 72 meses a principios de esta década.
Midieron el valor líquido de la vivienda como LTV (la hipoteca impaga frente al valor de mercado) en la residencia principal de los trabajadores. Además, contabilizaron los aumentos / disminuciones del valor de la vivienda utilizando las fluctuaciones de precios a nivel del código postal y controlaron las condiciones económicas locales. Es más, contrastaron la ruta de ingresos de los propietarios de viviendas con los de los inquilinos que trabajaban en la misma empresa, tenían una edad y un puesto de trabajo similares, y mantenía un nivel similar de ingresos y deuda no hipotecaria.
Lo que mostraron esencialmente los datos:los propietarios de viviendas que enfrentaban un LTV alto tenían menos probabilidades de cambiar de hogar, pero es más probable que cambie de trabajo, si pudieran. Y los inquilinos que trabajaban en las mismas empresas y con un puesto de trabajo similar no enfrentaban tales problemas. Adicionalmente, los propietarios de viviendas con LTV altos enfrentaron un crecimiento de ingresos más lento, mientras que los inquilinos no enfrentaron tales sanciones.
No fue tan sencillo como un debate entre alquiler y propiedad, aunque. Los ingresos y la movilidad de los propietarios de viviendas pueden variar. Un trabajador podría enfrentar disminuciones de ingresos relativamente menores o encontrar mayores oportunidades de empleo si viviera en un área metropolitana con más empleos, por ejemplo, un trabajador de TI en San Francisco / Silicon Valley, o un estado con leyes de no competencia más suaves que limitan el movimiento dentro de una industria.
Todavía, Encontraron que las caídas en los precios de la vivienda como resultado de la recesión de 2007-08 sugirieron una reducción del 2.3% en los salarios mensuales en toda la economía debido a la movilidad limitada.
"Si los efectos adversos de la pandemia actual en las condiciones económicas locales también repercuten en los precios de la vivienda, luego nos encontraremos con varios propietarios de viviendas submarinas, "Dijo Gopalan." En ese escenario, los efectos que documentemos serán muy relevantes ".
A Gopalan y Hamilton se unieron en la investigación dos ex Ph.D. de Olin, Ankit Kalda y David Sovich, que trabajan en la Universidad de Indiana y la Universidad de Kentucky, respectivamente.
Escribieron que un propietario con una hipoteca subacuática se enfrentaría a una nueva oferta de trabajo en un área diferente, se enfrentaron a tres perspectivas (poco atractivas):
En breve, su movilidad estaba tan obstaculizada como su situación laboral actual, dijeron los coautores. Es posible que un trabajador no busque mejores oportunidades en primer lugar y, como consecuencia, sentir efectos adversos en los ingresos debido a un poder de negociación socavado en el lugar de trabajo actual.
Para el registro, la mediana del individuo en su grupo de estudio tenía 41 años con un ingreso anual de $ 41, 015 salario; relativamente, la persona promedio en la fuerza laboral de los EE. UU. en general en ese período de tiempo fue de 41,9 con un monto anual de $ 41, 392 ingresos, escribieron los coautores. El préstamo medio:$ 192, 400.
"Nuestro estudio destaca un costo importante de propiedad de la vivienda, ", Dijo Gopalan." Si bien el "sueño americano" generalmente se define en términos de creación de riqueza a través de la propiedad de una vivienda, la crisis financiera ha revelado algunos agujeros evidentes en esta historia. Nuestro estudio cuantifica formalmente un costo importante de seguir el "sueño americano". Una forma relativamente segura de ser propietario de una casa es asegurarse de tener suficiente pago inicial o valor líquido de la vivienda para que, incluso si los precios de la vivienda caen, uno no está atrapado con una hipoteca subacuática. En esta medida, nuestro estudio recomienda precaución al impulsar hipotecas con un pago inicial menor ".
Hamilton agregó:"Nuestro estudio destaca que las políticas que afectan los mercados financieros también pueden tener un impacto directo en el mercado laboral. Las empresas también deben ser conscientes de los costos indirectos que los mercados crediticios y la propiedad de viviendas pueden imponer sobre la movilidad y la asignación óptima de su fuerza laboral".
