A medida que la economía estadounidense devastada por la pandemia se prepara para una posible ola de ejecuciones hipotecarias, Un nuevo estudio muestra que perder una casa puede tener ramificaciones dolorosas que se extienden mucho más allá del daño financiero inmediato.

En un nuevo documento de trabajo, Rebecca Diamond, economista de Stanford, encuentra que las ejecuciones hipotecarias reducen la probabilidad de que los propietarios compren otra casa en los años siguientes. Sus condiciones de vida se vuelven menos seguras, y incumplen otras deudas con más frecuencia.

Diamond y sus coautores, Rose Tan, un doctorado en Stanford estudiante, y Adam Guren de la Universidad de Boston — también identifican un subconjunto de propietarios de viviendas que más sufren:los titulares de hipotecas que están al margen.

Estos son los propietarios de viviendas que están atrasados ​​en sus pagos, pero que probablemente podrían cumplir con sus préstamos si se les diera una reestructuración de deuda sin precedentes o el apoyo del gobierno. Estos propietarios marginales, que existen en todos los niveles de ingresos, tienen muchas más probabilidades de divorciarse y mudarse a vecindarios de menor calidad como resultado de una ejecución hipotecaria.

Hallazgos de Diamond, publicado como documento de trabajo el 22 de junio por la Oficina Nacional de Investigación Económica, arrojar nueva luz sobre lo que los economistas saben sobre los impactos de la ejecución hipotecaria. También llegan en medio de una crisis inmobiliaria que se avecina debido a las repercusiones económicas del COVID-19, y muchos expertos en vivienda predicen un aumento en las ejecuciones hipotecarias residenciales que podrían presionar a los legisladores para que intervengan.

"Estos resultados son muy relevantes en el clima actual, "Dijo Diamond." Hay enormes, Los daños a largo plazo de la ejecución hipotecaria que no han estado en los radares de los formuladores de políticas o, hasta ahora, entendido desde una perspectiva académica. "Diamond es miembro senior del Instituto de Investigación de Política Económica de Stanford (SIEPR) y profesor asociado de la Escuela de Graduados de Negocios de Stanford.

En su estudio, Diamond también analizó cómo la ejecución hipotecaria afecta a los propietarios y sus inquilinos. Descubrió que los propietarios reciben un golpe monetario similar al de los propietarios de viviendas, pero evitan el dolor adicional de tener que abandonar su residencia principal. Para inquilinos, las interrupciones son limitadas. Si bien a menudo son desalojados, ese inconveniente tiende a ser de corta duración y evita las consecuencias a largo plazo.

"Lo que es particularmente interesante es que los propietarios simplemente reciben el impacto financiero y los inquilinos simplemente reciben el impacto del desalojo, pero los propietarios sufren ambas conmociones y los efectos son mucho más graves, "Dijo Diamond." Es la combinación del impacto financiero y el desalojo lo que puede devastar a los propietarios de viviendas ".

Sobre la base de investigaciones previas

Los informes de los medios a menudo detallan las ramificaciones sociales de las ejecuciones hipotecarias, pero en el pasado Los economistas y reguladores solo han analizado los costos finales, según Diamond.

Un informe de 2010 del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Encontró que las ejecuciones hipotecarias durante la Gran Recesión promediaron $ 51, 000. Aproximadamente $ 41, 000 de eso representaron pérdidas bancarias y caídas en el valor de las viviendas vecinas. Mientras tanto, los propietarios que entraron en ejecución hipotecaria pagaron los otros $ 10, 000 del costo.

Estudios previos sobre ejecuciones hipotecarias han rastreado las ejecuciones hipotecarias comparando a los propietarios cuyos prestamistas se mudaron para apoderarse de sus casas con aquellos que se mantuvieron al día con sus pagos hipotecarios. Informes de crédito, sin embargo, permitir solo análisis de ejecuciones hipotecarias y no revelar mucho sobre los impactos a largo plazo, según Diamond.

Para superar estos inconvenientes, Diamante, Tan y Guren construyeron un gran conjunto de datos sobre las presentaciones de ejecuciones hipotecarias registradas en el condado de Cook de Chicago entre 2005 y 2016. Illinois requiere que las ejecuciones hipotecarias pasen por sus tribunales.

Próximo, El equipo de Diamond vinculó otras fuentes de datos clave a las presentaciones, incluidos los registros de quiebras, crimen, divorcio, historiales de direcciones individuales, puntajes de crédito, ingresos por código postal, y puntajes de exámenes escolares.

Luego, los investigadores utilizaron dos métodos para analizar los datos. Un enfoque les permitió medir los efectos financieros y no financieros promedio de la ejecución hipotecaria en todos los propietarios a lo largo del tiempo. El otro les permitió observar el subconjunto de propietarios de viviendas, o alrededor del 7 por ciento de todos los casos de ejecución hipotecaria estudiados, que estaban al borde de una ejecución hipotecaria frente a una reestructuración de la deuda. En otras palabras, no enfrentaron dificultades severas que les imposibilitaran cumplir con sus hipotecas.

Este segundo enfoque fue especialmente significativo. Debido a que el condado de Cook asigna aleatoriamente casos de ejecución hipotecaria a los jueces, los resultados de los casos marginales varían según el juez. Esto significaba que Diamond podía emparejar y luego rastrear a los propietarios de viviendas con características similares, pero resultados diferentes basados ​​en cuán indulgente o estricto fue el juez designado.

"Eso es lo más cerca que podemos llegar a un experimento que ocurre naturalmente en los datos, " ella dijo.

La necesidad de nuevas consideraciones políticas

Propietarios marginales que pasaron por una ejecución hipotecaria, ella encontró, tenía más que perder. Por lo general, vivían en vecindarios de mayores ingresos y tenían hipotecas más grandes. También tenían el doble de probabilidades de divorciarse después de cinco años en comparación con los propietarios cuyas casas finalmente no fueron ejecutadas. Tenían a mudarse a vecindarios de peor calidad, según los ingresos del código postal y los puntajes de las pruebas escolares.

Diamond descubrió que las diferencias en la calidad del vecindario entre los propietarios con ejecución hipotecaria y sus pares sin ejecución hipotecaria se ampliaron con el tiempo. "Para los propietarios marginales, los efectos negativos en comparación con los propietarios promedio fueron enormes, " ella dijo.

Los propietarios y propietarios promedio no salieron ilesos. Ambos experimentaron dificultades financieras significativas en términos de activos perdidos y pagos atrasados ​​de otras formas de deuda. Los propietarios de viviendas embargadas de todo tipo no se vieron obligados a reducir su tamaño, pero era mucho menos probable que fueran propietarios de su futuro hogar. Propietarios, mientras tanto, normalmente se quedaba en su residencia principal, pero tenía tasas más altas de condenas por DUI después de la ejecución hipotecaria.

Diamond dijo que sus hallazgos sugieren la necesidad de un análisis de costo-beneficio diferente por parte de los legisladores al considerar programas para ayudar a los propietarios de viviendas bajo el agua. Esto incluye diseñar programas teniendo en cuenta a los propietarios marginales y los riesgos adicionales que enfrentan.

"Al igual que con cualquier política gubernamental, solo una parte de las personas que son elegibles para un beneficio alguna vez intenta tomarlo, "Dijo Diamond." Mi conjetura es que las personas que aceptarían una oferta de ayuda serían las más beneficiadas ".