Cuando busque comprar una casa u otra propiedad en los EE. UU., la ubicación suele estar en la parte superior de la lista:muchos compradores valoran las propiedades con acceso a servicios como escuelas, parques, y un viaje diario fácil. Pero, ¿ese valor es compartido por los compradores de viviendas en los países en desarrollo? La economista de la Universidad de Illinois, Hope Michelson, analizó las transacciones de propiedades en Kenia cerca de lo que supuso sería una ubicación muy deseable y encontró el mantra inmobiliario:"localización, localización, localización, "no era necesariamente el principio rector allí.
"Una rica literatura en economía ambiental ha estudiado cómo cambian los valores de las propiedades dentro del área, o lavabo, de algún tipo de inversión, "dice Michelson." Una casa o una propiedad tiene un conjunto de características. No podemos saber cómo valora la gente un nuevo equipamiento, como un hermoso parque construido al final de la calle, porque no tiene precio. Pero la proximidad al parque es una de las características del paquete que los propietarios compran cuando compran una casa cercana. Crudamente si dos propiedades son iguales en todos los demás aspectos, podemos ver la diferencia entre esos valores y poner un valor a ese parque u otro servicio ".
En este caso, la amenidad en Sauri, Kenia vivía en el área alrededor de una de las ciudades del Proyecto Millennium Villages, un gran esfuerzo contra la pobreza que comenzó en 2005 y se basó en el Earth Institute de la Universidad de Columbia. donde Michelson fue investigador postdoctoral. El proyecto se llevó a cabo en 12 aldeas de 10 países del África subsahariana, invertir en educación, infraestructura, cuidado de la salud, y sistemas agrícolas con el objetivo de utilizar un proyecto integrado y un enfoque de inversión para lograr los Objetivos de Desarrollo del Milenio en los sitios, incluida la erradicación de la pobreza extrema y el hambre para 2015. El proyecto se basa en áreas, lo que significa que los hogares que viven dentro de un área geográfica definida son los beneficiarios inmediatos de, por ejemplo, subvenciones a los fertilizantes, escuelas y clínicas de salud mejoradas, y acceso a los trabajadores de salud y extensión agrícola del proyecto.
"Pensamos, con todo el dinero invertido en estas Aldeas del Milenio para mejorar la salud, infraestructura, y educación, así como toda la actividad publicitaria y del proyecto, es posible que las personas quieran mudarse a esa área para poder acceder a las comodidades mejoradas, "Dice Michelson." En áreas con mercados de tierras en funcionamiento, ¿No deberíamos ver algún cambio en los precios de las propiedades allí?
"Es algo relativamente obvio, pero nadie lo ha hecho nunca en países en desarrollo o con respecto a la evaluación de cómo un proyecto impacta el comportamiento de los hogares, específicamente las decisiones de los hogares sobre si vivir en un área del proyecto. ¿Parece que la gente está tratando de mudarse al área y le están dando un valor más alto a una propiedad en función de su ubicación dentro o cerca del área de actividad del proyecto? "
El análisis requirió buenos datos del mercado de tierras. Ella y su colaborador contrataron a un residente local para que visitara la oficina de tierras local y transcribiera todas las transacciones de tierras, incluidas las ubicaciones y las fechas desde 1999 hasta 2013. Esto les dio datos que comenzaron unos cinco años antes de que comenzara el proyecto Millennium Village.
"No vimos muchos cambios de precio con el tiempo en las propiedades de las aldeas que podamos atribuir al proyecto, "Dice Michelson." Hubo una gran cantidad de inversión monetaria en estos pueblos, un enorme aumento en la provisión de bienes públicos por parte del proyecto. Hasta cierto punto eso es bueno; la gente pobre no está siendo expulsada por ninguna presión inflacionaria sobre la tierra causada por el proyecto.
"¿Pero por qué no subieron los precios de la tierra? Puede ser que los beneficios de la aldea estuvieran disponibles para quienes vivían cerca. Si pudieran entrar y recibir atención médica, por ejemplo, tal vez eso fuera tan bueno como vivir directamente en el área del proyecto. Había ciertos subsidios que solo recibían las personas que vivían dentro del área. Pero podría ser que la gente no estuviera convencida de que los beneficios se mantendrían, entonces, ¿por qué moverse? "
Otra teoría es que los residentes cercanos se aferran a sus tierras para ver si los valores de las propiedades aumentan y luego se venden. "Están esperando porque no están seguros de cuál será el verdadero valor de su tierra. Entonces, tal vez si regresamos en otros 10 años, veríamos una diferencia, "Dice Michelson.
Michelson dice que ve valor en la técnica que utilizaron para aprender cómo las personas deciden dónde quieren vivir con respecto a los grandes programas de desarrollo.
"Este método es muy prometedor para complementar los costosos, evaluaciones de gran impacto en lugares donde los mercados de tierras son lo suficientemente densos y se puede acceder a datos históricos confiables sobre transacciones de tierras, "Michelson dice." Entonces, en algunas formas, los resultados son un poco insatisfactorios, pero en otro, es muy intrigante. Y el análisis es una buena demostración de la forma en que dicho método podría complementar los métodos estándar de evaluación de impacto en otros lugares ".
