Cuando suben los precios de las viviendas, los hogares tienden a pedir prestado y gastar más. Pero los economistas han tenido problemas para identificar exactamente qué causa esa relación. ¿Es que cuando una casa se vuelve más valiosa, los prestatarios pueden ofrecer más garantías para garantizar un préstamo? ¿O es que cuando una casa vale más, los prestatarios se sienten más ricos, entonces, ¿están más dispuestos a pedir prestado y gastar?
Un estudio del profesor de la Universidad de Princeton Henrik Kleven y sus colegas, publicado como documento de trabajo en el sitio web de la Oficina Nacional de Investigaciones Económicas, intenta aclarar esto. Su hallazgo clave es que el principal mecanismo que impulsa a los propietarios a pedir prestado y gastar es el efecto colateral:cuando el valor de las viviendas aumenta, las personas tienen más garantías para solicitar préstamos, lo que a su vez les da acceso a tasas de interés más bajas. Eso los lleva a aumentar sus préstamos y gastos. A diferencia de, el efecto riqueza postularía que un aumento en el endeudamiento acompaña a un aumento en los precios de la vivienda porque la apreciación de sus bienes inmuebles hace que las personas se sientan más ricas y, por lo tanto, más propensas a gastar, en este caso, cobrando el valor acumulado de sus hogares.
Debido a que durante el período de estudio se produjeron grandes oscilaciones en los precios de las viviendas, los investigadores pudieron ver cómo los precios de las casas afectaron las decisiones de los refinanciadores de extraer capital de sus casas a través de préstamos. Como esperaban, observaron una fuerte correlación entre los precios de la vivienda y más préstamos con cargo a la equidad, aunque no tan fuerte como en los Estados Unidos. A continuación, pasaron a la cuestión de si el efecto colateral o el efecto riqueza estaba detrás de este patrón.
Kleven y sus coautores pudieron encontrar un experimento natural en el mercado de refinanciamiento hipotecario del Reino Unido de 2005 a 2015, un período que abarcó la Gran Recesión y la recuperación que siguió. En particular, Kleven dijo:la mayoría de las hipotecas del Reino Unido tienen una tasa de interés relativamente baja durante un período breve, normalmente de dos a cinco años, seguido de una tasa de reinicio mucho más alta. La estructura del contrato crea un fuerte incentivo para refinanciar después de que salta la tasa de interés, ya que existe una gran multa por refinanciar antes de que eso suceda. Por lo tanto, las decisiones de las personas sobre el momento de la refinanciación se establecen mediante un contrato firmado hace dos a cinco años, más que por las circunstancias actuales. Por lo tanto, ningún tercer factor no observado afectó la elección de los propietarios de cuándo refinanciar, lo que significa que se podría suponer que los grupos de personas que refinanciaron en diferentes etapas de la recesión y el proceso de recuperación son en gran medida similares en todos los demás aspectos.
"Todo lo demás igual, "Kleven dijo, "el efecto riqueza debería ser mayor para los propietarios de viviendas mayores que tienen horizontes cortos y, por lo tanto, están en condiciones de sacar provecho de su riqueza inmobiliaria, y el efecto colateral debería ser mayor para los propietarios de viviendas más apalancados ". Eso se debe a que los propietarios de viviendas más apalancados (aquellos que deben más y tienen menos capital en sus viviendas) se benefician más de un aumento de las garantías cuando suben los precios de las viviendas.
Pero los propietarios de viviendas mayores también tienden a estar menos apalancados, y viceversa, lo que dificulta separar un efecto del otro. Para solucionar ese problema, los investigadores analizaron cuatro características:el grado de apalancamiento de una vivienda (relación préstamo-valor), y la edad de los propietarios, ingreso, y crecimiento de los ingresos. De los cuatro, solo la relación préstamo-valor tuvo una fuerte relación positiva con si los refinanciadores cobraron capital, sugiriendo que el efecto colateral, más que el efecto riqueza, estaba impulsando su endeudamiento. En otras palabras, poder obtener un préstamo con tasas de interés bajas era un incentivo mucho más poderoso para pedir prestado que simplemente sentirse más rico porque la casa de repente vale más. La fuerte relación que encontraron los investigadores entre las garantías y los préstamos, Kleven dijo:"tiene implicaciones importantes para comprender el comportamiento de los hogares" y para diseñar "respuestas realistas a los ciclos de auge y caída en el mercado de la vivienda".
